摘要：Straipsnyje nagrinėjama globalioji problema – pereinamosios ekonomikos šalies ypatumų poveikis būsto kainų lygio formavimuisi. Nekilnojamojo turto rinkos dalis pasaulio šalių ekonomikoje rodo, kad šalių ekonomikos procesuose nekilnojamojo turto rinkos padėtis yra svarbi. Pasaulinės globalizacijos procesai sustiprina nekilnojamojo turto rinkos ir bendrosios ekonomikos cikliškumo sąsajas, kurios yra mažiau suprantamos ir aiškios perienamosios ekonomikos šalyse, besistengiančiose sėkmingai integruotis į rinkos ekonomikos šalių bendrijas ir pasivyti išsivysčiusių šalių lygį. Nekilnojamojo turto rinkos procesai pereinamosios ekonomikos šalyse nėra iki galo ištirti ir skiriasi nuo nekilnojamojo turto rinkos procesų išsivysčiusios ekonomikos šalyse savo ypatumais, galimomis rinkos dalyvių reakcijomis į ekonominius šokus ir pasekmėmis šalies ekonomikai. Bendrosios turto privatizavimo, teisės ir finansų sistemų formavimosi, taip pat nekilnojamojo turto rinkos ciklo formavimosi problemos pereinamosios ekonomikos šalyse yra specifinės. Siauresnės nekilnojamojo turto rinkos dalies – būsto rinkos – specifiškumą iš dalies sąlygoja komandinės ekonomikos laikotarpiu neprisotinti būsto rinkos dalyvių poreikiai įsigyti ir valdyti nuosavą būstą. Būsto poreikis namų ūkiams yra nuolatinis ir atspindi esamą žmonių gerovės lygį, tačiau pereinamosios ekonomikos šalyse į būsto rinkos procesus įsilieja didelė dalis nekilnojamojo turto rinkos žaidėjų naujokų, kurie dėl istorinės patirties ir informacijos stokos daro atitinkamos kokybės investicinius sprendimus. Nekilnojamojo turto kainų lygio formavimosi tendencijų supratimas ir numatymas tampa ypač svarbus pereinamosios ekonomikos šalyse, kuriose nėra susiformavusi nekilnojamojo turto rinkos teisinė bazė, tarp gyventojų yra mažai žinomi nekilnojamojo turto rinkos procesai ir nepakankamai suvokiamas jų poveikis šalies ekonomikai. Gilinimąsi į šią sritį paskatino ir tai, kad nagrinėtoje literatūroje pasigendama išskyrimo svarbiausių veiksnių, lemiančių būsto kainų lygio formavimąsi pereinamosios ekonomikos šalyse. Todėl, didėjant būsto poreikiui pereinamosios ekonomikos šalyse, reikalingi teorinio ir praktinio lygmens tyrimai, apimantys būsto rinkos procesus, būsto kainų lygio formavimosi tendencijas, bankų politikos krypčių poveikį būsto rinkos dalyviams ir būsto kainų lygiui. Kol kas mokslinėje literatūroje nepateikiamas aiškus atsakymas į klausimą: ,,Kokie perienamosios ekonomikos šalies ypatumai yra svarbiausi ir daro didžiausią poveikį būsto kainų lygio kitimui?“ Darbe išsikeltu tikslu - nustatyti svarbiausius perienamosios ekonomikos šalies ypatumus, kurie daro didžiausią poveikį būsto kainų lygio formavimuisi - siekiama apžvelgti literatūroje minimas aplinkybes ir veiksnius, lemiančius būsto kainų lygio formavimąsi pereinamosios ekonomikos šalyse, ištirti teorinius pereinamosios ekonomikos šalies ypatumus, kurie galėtų turėti poveikį būsto kainų lygio formavimuisi, išskirti svarbiausius veiksnius, lemiančius būsto kainų lygio formavimąsi pereinamosios ekonomikos šalyje – Lietuvje, patikrinti ekspertinio tyrimo būdu svarbiausių pereinamajai ekonomikai būdingų veiksnių poveikį būsto kainų lygio formavimuisi. Atlikti tyrimai parodė, kad svarbiausių pereinamosios šalies ypatumų poveikio svoris (arba stiprumas) būsto rinkos kainų lygio kitimui kiekybiškai išreiškiamas specifiniais veiksniais, kurie būdingi pereinamosios ekonomikos šaliai. Apibendrinus atliktus tyrimus, buvo padaryta prielaida, kad svarbiausi pereinamosios ekonomikos šalies ypatumai, lemiantys siauresnės nekilnojamojo turto rinkos, t. y. būsto rinkos kainų lygio kitimą, galėtų būti psichologiniai ir didelės pinigų pasiūlos veiksniai. Todėl buvo iškeltos hipotezės, kurias patvirtinus arba paneigus galima buvo nustatyti svarbiausius veiksnius ir ypatumus, turinčius lemiamą poveikį būsto kainų lygio formavimuisi perienamosios ekonomikos šalyje: 1 hipotezė: būsto kainų lygio augimą pereinamosios ekonomikos šalyje stipriai veikiantys veiksniai yra kryptingas būsto rinkos dalyvių elgesio formavimas ir didelė pinigų pasiūla. 2 hipotezė: yra ryšys tarp įstatyminės bazės formavimo ir mokestinės politikos bei būsto kainų lygio kitimo. 3 hipotezė: kuo daugiau spekuliacinių tikslų turi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, tuo labiau sužadinama paklausa ir kyla būsto kaina. 4 hipotezė: yra priklausomybė tarp būsto kainų kitimo ir neracionalaus vartotojų elgesio. Iškeltos hipotezės patvirtintos (paneigtos) ekspertinio vertinimo metodu. Tyrimui buvo atrinkti nekilnojamojo turto rinkos ekspertai, kurie yra nekilnojamojo turto agentūrų vadovai, nekilnojamojo turto vertintojai, nekilnojamojo turto pardavimo tarpininkai ir pan. Dėl jų darbo patirties (didesnės nei 6 metai nekilnojamojo turto rinkoje) ir turimos kvalifikacijos (pvz., nekilnojamojo turto vertintojo), taip pat žinių tokiose srityse: nekilnojamojo turto rinkos tyrimai, nekilnojamojo turto sandorių tarpininkavimas, nekilnojamojo turto agentūros valdymas, bankų veikla, ekonomika, buvo laikomi nekilnojamojo turto rinkos Lietuvoje ekspertai ir jų išreikšta nuomonė pateiktais klausimais buvo pakankama atskleisti sunkiai kiekybiškai išreiškiama pereinamosios ekonomikos šalies tendencija būsto kainų lygio formavimosi procese. Atlikus empirinį tyrimą, prieita prie išvados, kad iš dalies nekilnojamojo turto rinkos augimas Lietuvoje 2002 - 2008 m. gali būti paaiškinamas pdidėjusiomis investicijomis į statybų ir nekilnojamojo turto sektorius ir palankiomis skolinimosi iš bankų sąlygomis, kurios buvo sudarytos šiuo laikotarpiu. Tai patvirtina, kad pagrindiniai būsto kainų lygio formavimąsi pereinamosios ekonomikos šalyje lemiantys ypatumai yra kryptingas būsto rinkos dalyvių elgesio formavimas ir didelė pinigų pasiūla. Nustatyta, kad įvedus ar padidinus nekilnojamojo turto mokestį, sumažėtų būsto pirkėjų. Taip nustačius ryšį buvo galima teigti, kad yra ryšys tarp įstatyminės bazės formavimo ir mokestinės politikos bei būsto kainų lygio kitimo. Nustatytas ryšys tarp nekilnojamojo turto rinkos dalyvių skaičiaus ir būsto kainų lygio padidėjimo: būsto pirkėjai, kurių pajamos leidžia imti kelias banko paskolas, įsigyja būstą gyventi, taip pat dar vieną nekilnojamojo turto objektą parduoti, jeigu kainos kryptingai didėja. Kuo daugiau spekuliacinių tikslų turi nekilnojamojo turto rinkos dalyviai, tuo labiau sukeliama paklausa ir kyla būsto kaina. Taip pat tyrimas parodė, kad būsto kainų lygiui įtakos turi pirkėjų lūkestis, kad investicija yra pelninga, nes sukelia entuziazmą ir optimistines nuotaikas priimant investavimo sprendimą. Padidėjusi būsto paklausa lemia būsto kainų lygio didėjimą, todėl galima teigti, kad yra priklausomybė tarp būsto kainų kitimo ir neracionalaus vartotojų elgesio. Apibendrinant atlikto ekspertinio tyrimo rezultatus, galima teigti, kad ekspertinio tyrimo tikslas įgyvendintas – įvertinti sunkiai statistiškai įvertinami veiksniai, lemiantys būsto kainų lygio formavimąsi pereinamosios ekonomijos šalyje - Lietuvoje, ištirtas tų veiksnių poveikis būsto kainų lygio kitimui. Visos hipotezės atlikus tyrimą buvo patvirtintos.http://dx.doi.org/10.5755/j01.ee.22.5.973
其他摘要：The article deals with a global problem – the influence of transition economy peculiarities on the formation of a housing price level. Real estate market takes a significant share in global economics which suggests the important position of the real estate market in global economic processes. Processes of world globalisation strengthen the links between the real estate market and cycles of overall economics. These links are less understandable and less apparent in transition economies trying to successfully integrate into the communities of market economies and catch up with developed countries. Processes in the real estate markets in transition economies have not been fully researched, and they differ from the processes of the real estate markets in developed economies with their peculiarities, possible market participants’ reactions to economic shock and outcomes for the country’s economy. Common problems with property privatization, formation of legal and financial systems, real estate market cycle are specific and the countries with transition economy face them. Specificity of a narrower real estate market share – housing market – is determined by the need of housing market participators to procure and possess own housing unsatisfied during the period of command economy. The need for housing is constant and reflects the present level of people’s wellbeing, however, in the case of countries with transition economy a big share of new players who allow making irrational investment decisions because of the lack of historical experience and information interfere with processes in housing market. Understanding and forethought of the tendencies of real estate price level formation is becoming extremely important in transition economies, where legislative base of the real estate market has not been formed, people are hardly familiar with the processes of the real estate market and not sufficiently understand their impact on the economy of the country. Deeper analysis in this field has been also encouraged by the fact that scientific literature lacks the establishment of the key factors determining the formation of housing price level in transition economies. That is why, considering an increasing demand for housing in transition economies, the authors find it necessary to carry out the research to include the processes of housing market, the tendencies of housing price level formation and the impact of bank policy directions on housing market participants and a housing price level. The scientific literature has not still provided a clear answer to the question “What transition economy peculiarities are the most important and have the greatest impact on housing price level variations?”. The aim of the work is to determine the most important peculiarities of transition economy country that have the greatest influence on the formation of a housing price level, and with this aim the authors seek to review the conditions and factors determining the formation of a housing price level in transition economies, study theoretical features and peculiarities of the transition economy country which could have an impact on the formation of housing price level, establish the main factors determining the formation of a housing price level in the transition economy country in the case of Lithuania, use the method of expert evaluation in order to verify the impact of the most important factors, typical of transaction economy, on the formation of a housing price level. The analysis of the scientific literature proposes the conclusion that the main peculiarities determining the formation of housing price level in transition economies are targeted formation of housing market participants’ behaviour and high money supply. The authors have revealed the connection between the formation of legislative base and tax policy as well as between bureaucratic barriers of land management and change of housing price level. They have also revealed the link between the number of real estate market participants and housing price level increase. The more speculative objectives real estate market participators have, the higher demand is stimulated and housing prices rise. The research has also shown that there is interdependence between change of housing prices and irrational behaviour of consumers. It is worth highlighting the fact that the formation of housing price level in transition economy country is influenced by a complex of different factors.http://dx.doi.org/10.5755/j01.ee.22.5.973
关键词：housing market; country with transition economy; housing price level
