Evaluation of impact of transition and economic crises on real estate market/Pereinamojo laikotarpio ir ekonomikos krizes poveikio nekilnojamojo turto rinkai vertinimas.

Azbainis, Vytautas ; Rudzkiene, Vitalija

1. Ivadas

Nekilnojamasis turtas (NT) pagal tiesiogine savo paskirti buvo naudojamas nuo neatmenamu laiku ir visada buvo sudetine saliu ekonominio vystymosi dalis. Ekonomikos ciklai ir svyravimai sukelia NT rinkos permainu. Is dalies tai susije su technologiju pletra, kuri veliau sukelia kitus sunkiai prognozuojamus pokycius. Nagrinejant NT rodikliu kitima laike galima matyti tam tikras ju kitimo tendencijas, kurias sukele veiksniai, darantys tiesiogine ir netiesiogine itaka NT rinkai. Tokiu veiksniu yra daug ir ju ivairove dideja. Pavyzdziui, tokiu pastaruoju metu atsiradusiu veiksniu, kaip hipotekiniu paskolu, ivairiu isvestiniu finansiniu priemoniu ir akciju rinku, poveikis NT rinkai nekelia abejoniu.

Salyse, kurios veikia pereinamosios ekonomikos salygomis, NT rinka su privacios nuosavybes teise susikure dar neseniai. Sios rinkos nestabilumas, jai budingi ryskus svyravimai ir kartu jos svarba, itaka ekonomikos augimui, nedarbo mazinimui, daro sios temos nagrinejima aktualiu nudienos uzdaviniu. Kaip rodo Lietuvos ekonomikos ir kreditu sistemos analize, NT kritimas ir aukstos palukanu normos yra pagrindines rizikos, kurios gali neigiamai paveikti salies finansinio sektoriaus stabiluma (Lakstutiene 2009).

Nors laisvos prekiu ir paslaugu rinkos issivysciusiose pasaulio salyse, nagrinejamos seniai, ivertinti ju poveiki pereinamojo tipo ekonomikoms yra labai sudetingas uzdavinys. Perejimas is planines i rinkos ekonomika NT rinkoje sukelia ne tik netiketu, bet ir nepageidaujamu padariniu. Greitiems socialiniams ekonominiams pokyciams suvaldyti reikia daug ziniu ir pastangu. Norint suvokti sio laikotarpio NT rinkos vystymosi desnius, reikia pazvelgti placiau ir ivertinti bendra konteksta, nes NT rinkos modeli pereinamosios ekonomikos salys pereme is kitu, issivysciusiu saliu, kuriose jis evoliucionavo.

Lietuvai, kaip ir kitoms Baltijos salims, 1990 m. atgavus nepriklausomybe, teko iveikti specifines pasaulines politines bei ekonomines sistemos problemas. Vienas pagrindiniu sios pereinamosios ekonomikos reformos elementu buvo NT ir zemes privatizavimas. Kuri laika ekonomikos vystymasi pristabde 1998 m. ivykusi Rusijos krize, todel salies ekonomika sparciau pradejo augti tik 2003 m. Tai buvo susije ir su lukesciais del stojimo i Europos Sajunga ir su istojimu 2004 m. Tuos metus galima butu pavadinti ekonomines euforijos metais. Laikotarpis, uzklupus pasaulinei ekonominei krizei, palankus ir moksliniu poziuriu, nes iki tol buvo renkama nedaug statistiniu duomenu ir daugelis ju neatitiko Europos Sajungos duomenu klasifikavimo standartu.

Siame straipsnyje apzvelgiamas globalizacijos poveikis NT rinkai pereinamosios ekonomikos laikotarpiu, nustatyti ir istirti pagrindiniai veiksniai, kurie lemia NT rinkos kainu pokycius ir ju burbulo susidaryma Lietuvoje.

2. Globalizacijos poveikis NT rinkai

Valstybes, savo ekonomika pertvarkancios is uzdaros centralizuotos ekonomikos i pasaulini laisvos rinkos uki, susiduria su sudetingomis transformacijos ir globalizacijos problemomis. Ekonomikos transformacija giliai paliecia ne tik ekonomika, bet ir visa socialine sankloda, nes svarbiausias transformacijos elementas yra visa apimanti privatizacija. Manoma, kad salims su palyginti stipriomis institucijomis, tinkamai isvystyta finansu sistema ir geru makroekonomines politikos pagrindu integracija neturetu sukelti didesniu ekonominiu svyravimu (Martinaityte 2008). Taikomi du perejimo budai: letos evoliucijos, stengiantis centralizuoto komandinio ukio institucijas pritaikyti prie rinkos ekonomikos salygu, ir greitu reformu arba vadinamoji soko terapija.

Bet kuriuo atveju besikeicianciu ekonominiu santykiu metu sudetinga islaikyti procesu tarpusavio balansa ir darna. Nors vadovaujantis atviros ekonomikos koncepcija manoma, kad isoriniai veiksniai daro palankia itaka atskiru saliu pletrai, si itaka reiskiasi labai nevienodai ir kontraversiskai, ypac pereinamosios ekonomikos saliu atzvilgiu (Ciegis, Gineitiene 2008; Burinskiene, Rudzkiene 2007). Ekonominiai, socialiniai ir ekologiniai procesai vyksta sudetingame globalizacijos, konkurencijos ir klimato kaitos kontekste bei siu procesu poveiki ekonomikai, visuomenei ir aplinkai ivertinti nera lengva.

Valstybiu, savo ekonomika pertvarkanciu nuo uzdaros centralizuotos ekonomikos i laisvos rinkos uki, ekonomikos vystymasis vyksta keiciantis istekliu ir prekiu rinkoms, diegiant naujas pramones technologijas, stiprejant partnerystei su uzsieniu.

Didejant nacionalines ekonomikos atvirumui, pleciasi intensyvaus ziniu ir technologiju taikymo sritys, vyksta visuomenes samones ir mastymo budo pokyciai. Siuos pokycius lengviausiai priima kvalifikuoti gyventojai, turintys didziausia intelektini potenciala, kurie daugiausia koncentruojasi didziuosiuose salies miestuose ir aplinkiniuose rajonuose (Burinskiene, Rudzkiene 2004; Zavadskas et al. 2007). Procesai keicia ir isderina miestu, rajonu ir kaimu, kaip teritoriniu salies vienetu, anksciau vyravusias sistemas. Nors yra sukurta teoriniu modeliu, kurie galetu padeti didinti atskiru regionu konkurencinguma, pvz., regionu konkurencingumo didinimo klasteriu teorijos modelis (Snieska 2008), daugeliu atveju vykstantys reiskiniai lemia greitesni vienu rajonu vystymasi, kitu--atsilikima ir net socialiai negatyviu vietoviu atsiradima.

Vienu svarbiausiu sios pereinamosios ekonomikos reformos elementu tampa zemes privatizavimas, del to kuriam laikui labai sumazeja zemes naudojimo intensyvumas ir didziuliai plotai tapo dirvonuojantys. Kartu su siuolaikiniam poindustriniam pasauliui budingais vykstanciais strukturiniais ekonomikos pokyciais--mazejancia zemes ukio ir pramones gamyba ir didejancia paslaugu dalimi, sukelia ryskias neigiamas ekonomines ir socialines pasekmes. Taciau akivaizdus ir teigiami sumazejusio zmogaus veiklos poveikio gamtinei aplinkai ir gyvajai gamtai rezultatai: del sumazejusios gamybos sumazeja zemes ukio tarsa, isauga saugomu teritoriju plotai. Pavyzdziui, Lietuvoje misku plotas kasmet didejo apie 1 proc., medienos turis-beveik 1,5 proc. Saugomu ir apsauginiu misku plotai didejo apie 1,8 proc. nuo ju bendro ploto.

Analizuojant NT rinka, butina ir zemes rinkos, kaip dalies visos NT rinkos, analize. Taciau zemes rinka turi savu ypatybiu, jai budingus veiksnius, veikiancius zemes kaina (EEA 2004), kuri veikia visa NT rinka. Be zemes rinkos NT rinka negaletu tinkamai funkcionuoti.

Tolygiam Rytu Europos saliu perejimui nuo planines ekonomikos prie rinkos ekonomikos buvo reikalingos ne tik rinkos liberalizavimo priemones, bet ir priemones, uztikrinancios socialini bei ekonomini teisinguma.

Pereinamojo laikotarpio darnaus vystymosi tyrimai Lietuvoje atskleide sunkejancias ekonomines ir socialines sanglaudos problemas. Viena pagrindiniu problemu yra institucinio ir valdzios efektyvumo, kuris butinas darniai pletrai, ignoravimas. Jei institucine kokybe ignoruojama, tai reiskia, kad problemos nera sprendziamos ir jos nebus sprendziamos ateityje (Misiunas, Balsyte 2009). Tai nereiskia, kad reikia koncentruotis vien i institucini lygmeni, nes darnus vystymasis grindziamas ne ekonominiu, socialiniu, ekologiniu ar instituciniu matmeniu, bet ju sistema, suprantama kaip integruota visuma (Ciegis et al. 2009).

Dideli poveiki ekonominei transformacijai daro stojimas ir integracija i Europos Sajunga. Galima teigti, kad vykstant vidines tarptautines integracijos procesams, ivairiuose Europos Sajungos regionuose pradeda formuotis nauji regioniniai branduoliai bei naujos i internacionalizavima orientuotos regionines strukturos, pasizymincios stipraus poveikio visos Europos Sajungos ekonomikai galimybemis ir perspektyvomis (Melnikas 2008). Taciau tai valstybems gali sukelti ir neigiamu padariniu, todel perejimas turetu vykti vadovaujantis tam tikromis taisyklemis, kurios apimtu: kulturines ir ekonomines ivairoves issaugojima, integruota dimensiju taikyma ir skleidima visoje Europoje, netinkamu veiksniu naikinima humanizme ir demokratijoje. Tai yra kompleksiniai uzdaviniai, kuriuos padeda isspresti kompleksiniai tyrimai bei ivairus moksliniai ir mokomieji projektai (Melnikas 2007).

Kadangi NT pletrai butina tinkamai sutvarkyta zemes rinka, pereinamosios ekonomikos salims tenka ideti daug pastangu siekiant sudaryti salygas siai rinkai funkcionuoti. Pereinamosios ekonomikos salyse zeme buvo nusavinta ir paversta valstybes nuosavybe, todel pradzioje buvo butini zemes grazinimo procesai. Sie procesai labai sudetingi ir nors Lietuvoje pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi NT atkurimo istatymas buvo priimtas dar 1997 m., sis grazinimo procesas tesiasi iki siol. Didziausia zemes grazinimo problema buvo ta, kad zeme daznai budavo uzimta, todel valstybe, vadovaudamasi minetu istatymu, siule ja savininkams perkelti i kita vieta. Tai sukele daug problemu, nes perkelimo pasiulymai daznai neatitikdavo buvusios zemes vertes ir pats perkelimo mechanizmas skatino korupcija, nes valdininkai galejo tureti itakos gaunamos zemes vietai bei kokybei.

Zemes reforma buvo vienas is svarbiausiu reikalavimu salims stojant i Europos Sajunga. Ji susidejo is funkcionuojancio zemes administravimo, itraukiant zemes registravima kadastre, rinka pagristu zemes vertinimo ir finansiniu paslaugu reguliavimo. Rinkos ekonomika reikalauja, kad butu adekvatus finansiniai mechanizmai, kurie palaikytu tokio turto pirkima, pardavima, nuoma, lizinga, ir butina, kad jie butu palaikomi atitinkamu istatymu (EEA 2004).

Daugelyje saliu zemes kainos yra daug aukstesnes po perejimo proceso, taciau jos stabilizavosi ir nebera perdetu svyravimu. Rinkos liberalizavimas taip pat privede prie efektyvesniu zemes ukio produktyvumo schemu, tik nera zinoma, ar jos nekenksmingos aplinkai (Ciaian, Swinnen 2005; Dale, Baldwin 1999). Yra tam tikru irodymu, kad rinkos kainos labai keicia zemes naudojimo budus, taciau norint tai patvirtinti reiketu detalesniu moksliniu tyrimu. Nepaisant sparcios ekonomikos pletros ir demesio pereinamuju saliu ekonomikai, 2008 metu pasaulines ekonomines krizes padariniai sioms salims buvo labai sunkus. Si krize leme gyvenimo lygio smukima, atidenge NT rinkos iskraipymus, sukele didejancias paskolu bankams palukanas. Vertinant krizes padarinius Lietuvoje matyti, kad bene labiausiai si krize paveike statybu sektoriu (Navickas et al. 2006).

NT rinkos stabiluma sudetinga islaikyti tiek del vidiniu salies, tiek del isoriniu veiksniu. 2008 metu krizes dar karta ne tik patvirtino NT reiksme visos ekonomikos pletrai, bet ir atskleide NT sektorius stabilumo problema, kuria padetu isspresti tinkamai sureguliuotos finansu ir NT rinkos. Tam tikslui 2010 m. Jungtiniu Tautu Ekonomikos Komisija Europai (UNECE 2010) pristate principus, kuriais vadovaujantis turetu buti uzkirstas kelias NT rinku krizems (1 lentele).

2008 m. pasaulines ekonomine krize parode, koks svarbus NT vaidmuo globalioje ekonomikoje, nes krize prasidejo butent NT sektoriuje JAV ir tik veliau pavirto globalia finansu krize. Siu ivykiu greitis buvo beprecedentis ir "panika" buvo identifikuota kaip sistemines finansines krizes elementas (Rakauskiene, Krinickiene 2009). Krizes metu Lietuvoje buvo stipriai pazeistas darnaus finansavimo principas, nes bankai, numatydami galima klientu nemokuma, drastiskai sumazino naujai isduodamu paskolu apimtis. Naujai isduotu paskolu nefinansinems korporacijoms ir namu ukiams apimtis, Lietuvos banko duomenimis, nuo auksciausio lygio 2007 m. kova, kai buvo isduota apie 2,5 mlrd. litu, nukrito iki 0,3 mlrd. litu 2010 m. liepa. Toks naujai isduodamu paskolu sumazejimas turejo didziule itaka ne tik statybu sektoriui, bet ir visai salies ekonominei sistemai.

Todel tolesni konkreciu ekonomikos procesu ir veiksniu tyrimai, ju poveikio NT rinkai ivertinimas bei eliminavimas lieka aktualiu moksliniu uzdaviniu.

3. NT rinkai itaka daranciu veiksniu klasifikavimas

Liberalizuodamos rinkas pereinamosios ekonomikos salys sukelia pokycius, nebudingus naturaliai besiformuojancioms rinkoms. Dideli vykstanciu procesu pokyciai, atsispindintys gausiose socialiniu ir ekonominiu rodikliu aibese, susietose daugybe tarpusavio rysiu, NT rinkos analize daro komplikuota, o palyginti trumpi laiko intervalai trukdo patikimai ivertinti atskiru veiksniu itaka (Burinskiene, Rudzkiene 2007).

NT rinka veikianciu veiksniu ivairove yra labai didele. Siuos veiksnius galima klasifikuoti ivairiais budais, taciau daugeliu atveju pagal bendrus pozymius jie klasifikuojami i fundamentalius ir visus kitus, dazniausia isvestinius, veiksnius. Bendro tikslaus fundamentaliu veiksniu saraso nera, taciau iprasta jiems priskirti veiksnius, kurie tiesiogiai veikia NT rinka, t. y. pasiula ir paklausa veikiancius veiksnius (palukanu norma, vartotoju pajamos ir t. t.). Kitu veiksniu analize buvo susidometa, kai remiantis vien fundamentaliaisiais veiksniais nebuvo galima prognozuoti ar paaiskinti NT rinkos ir kainu pokyciu.

Pastaruju metu rinkos tyrimai rodo, kad daugeliu atveju busto kainu kitima, nepaisant jo spartos, daugiausia lemia fundamentalus veiksniai (Hu et al. 2006; Boyle, Kiel 2001). Nukrypimu atsiranda del vadinamojo pirkimo bumo: rinkos dalyviai, matydami, kad prekes kaina kyla, skuba ja isigyti pries prekei dar labiau pabrangstant. Veliau rinkos dalyviu mazeja, todel prekes kaina grizta prie fundamentaliu veiksniu lemiamos kainos.

Vidurio ir Rytu Europos salyse spartaus busto kainu kilimo priezasciu taip pat dazniausiai ieskoma analizuojant fundamentalius veiksnius: palukanu normu mazejima, paskolu prieinamuma, busto pasiulos ir paklausos santyki, busto rinkos dalyviu lukesciu pokycius, pasiulos administracinius apribojimus ir kt. Sie veiksniai daugiau ar maziau budingi visu saliu busto rinkoms. Ypac sparciai kylancios busto kainos paprastai nulemia ir finansu rinku pletra, ska tinama paskolu, skirtu bustui pirkti. Literaturoje, skirtoje NT rinkos analizei, ja veikiantys veiksniai nagrinejami ivairiais aspektais. Pavyzdziui, S. Vanichvatana (2007) isskiria tokius makro- ir mikroaplinkos veiksnius: makroekonominiai--BVP ir uzimtumas, palukanu normos ir uzsienio valiutos kursai, akciju kainu indeksai, geografiniai veiksniai (populiacija, amzius); mikroekonominiai daugiausia susije su statybos aplinka--isduotu leidimu bei pastatytu pastatu skaiciumi, statybos kainu indeksais ir t. t. Akivaizdu, kad dauguma siu grupiu veiksniu susije tarpusavyje.

1 pav. pateiktu fundamentaliu veiksniu sarasas nera baigtinis, jie daznai veikia kartu ir vieno veiksnio pokytis daznai lemia kitu veiksniu pokycius. Cia pavaizduota sasaja tarp zemes ukio zemes kainos ir NT rinkos kainos. Kadangi zemes ukio paskirties zeme yra sudetine NT rinkos dalis, ja dazniausiai veikia visi bendrieji rinkos fundamentalus veiksniai bei atskiri tik jai budingi veiksniai. Detalus veiksniu skaidymas naudingas tuo, kad norint naudoti sios rinkos skatinimo priemones, galima ivertinti kiekviena veiksni, jo pokycio galimybes bei tam reikalingas sanaudas. Tarkime, gali butu sunku salyje suvaldyti infliacija, bet galima nagrineti sios problemos sprendima didinant zemes ukio subsidiju lygi.

[FIGURE 1 OMITTED]

Europos Sajungos (ES) statistikos agenturos (Eurostat) duomenimis, 2007 m. zemes ukio paskirties zemes vidutine kaina Lietuvoje buvo daugiau nei 100 kartu pigesne nei Danijoje.

Toki skirtuma lemia aibe priezasciu ir kyla klausimu del vidutines zemes kainos Lietuvoje nustatymo tikslumo, taciau is siu duomenu galima spresti, kad sioje rinkoje yra labai daug trukumu. Stebint liberalias NT rinkas, tokias kaip JAV, galima matyti daug netiesioginiu veiksniu, lemusiu sios rinkos evoliucionavima. Kai kurie ju yra gana nauji, pvz., pastaruoju metu sparciai besivystancios aukstosios technologijos sukelia didelius visos ekonomikos pokycius ir atitinkamai keicia NT uzimama ekonomikos dali.

R. J. Schiller (2005), nuodugniai nagrinejes pasaulines finansu rinkas bei ju svyravimus, atliko issamia busto kainu svyravimu analize. Analizuodamas busto rinkos svyravimo dinamika JAV nuo 1890 m. jis pastebejo, kad zinomi racionalus busto kainu veiksniai, tokie kaip palukanu norma, statybos kainos ar populiacijos augimas, ne visada atitinka busto kainu svyravimus. Tiriant isryskejo ir kiti veiksniai, turintys itakos vertybiniu popieriu bei busto kainu pokyciu susidarymui (2 pav.).

Tai daugiausia isvestiniai veiksniai, taciau jie leidzia aiskiau matyti NT evoliucionavimo priezastis. Toks reiskinys, kaip nuosavybes teisiu atsiradimas, tapo vienu is pirmuju veiksniu, su kuriuo susidure pereinamosios ekonomikos salys. Atsirado galimybe igyti turta, kuris iki to laiko buvo valstybinis. Sis perejimo procesas buvo sudetingas, taciau butinas, kad funkcionuotu laisva rinka.

Daugelis is 2 pav. paminetu veiksniu pereinamosios ekonomikos rinkose vystesi vienu metu: tai ir nauju informaciniu technologiju diegimas, verslo naujienu pletra ziniasklaidoje, optimistines analitiku prognozes, investiciniu fondu atsiradimas ir didejancios losimo galimybes.

Nagrinejant pereinamuju saliu ekonomika, butina atkreipti demesi ir i vartotoju lukescius. Centrines ir Rytu Europos saliu gyventojai zinojo, kad Vakaru Europos valstybese pragyvenimo lygis yra gerokai aukstesnis, ir istojimas i Europos Sajunga jiems asocijavosi su praturtejimo procesu. Dar prie siu veiksniu prisidejo perdeti lukesciai del euro ivedimo ir kainu priartejimo prie kitu Europos Sajungos nariu kainu vidutinio lygio. Nors euro ivedimas nesukele didelio infliacijos suolio 12-oje euro zonos saliu (Caporale, Kontonikas 2007), taciau manoma, kad lukesciai del euro ivedimo galejo tureti lemiama itaka kainu suoliui (Belinskaja, Rutkauskas 2007).

Neracionalus lukesciai i rinka dazniausiai pritraukia nauju pirkeju. Kaip manoma, didziaja ju dali sudaro spekuliantai (Kindleberger 2000). Atlikti tyrimai ir studijos rodo, kad spekuliatyviu NT pirkeju dalis Didziojoje Britanijoje padidejo nuo 3 proc. 1999 m. iki 15 proc. 2004 m., JAV--nuo 5 proc. iki 15 proc., o Lietuvoje, ekspertu vertinimu, spekuliantu dalis 2006 m. sieke apie 20-30 proc. (Belinskaja, Rutkauskas 2007; Tupenaite, Kanapeckiene 2009). Ypac ryskus pokyciai gali pasireiksti trumpu laikotarpiu, nes gyvenamojo NT rinkai trumpu laikotarpiu budinga impulsyvi elgsena. Intensyvaus kainu augimo laikotarpiu i rinka isitraukia vis daugiau nauju pirkeju, o tai skatina busimus pirkejus vis daugiau skolintis. Didejancios paskolu apimtys dar labiau skatina augti busto kainas (Galiniene et al. 2006).

[FIGURE 2 OMITTED]

Tiriant Lietuvos NT pastaruju metu kainu pokycius reikia atkreipti demesi ir i zemes rinkos reguliavimo ypatybes. Vykstant spartiems urbanistiniams procesams atsirado poreikis zemes, ant kurios galima statyti namus, ypac aplink didziuosius miestus. Kadangi ant zemes ukio paskirties zemes gyvenamuju namu Lietuvoje statyti negalima, tai dare itaka zemes, tinkamos namu statybai, trukumo susidarymui ir prisidejo prie staigaus zemes ir viso NT rinkos kainu augimo 2003-2008 m.

Tinkamai sutvarkyta ir reguliuojama NT rinka turi dideli poveiki salies ekonomikos augimui ir nedarbo mazinimui. Norint prognozuoti ir valdyti rinka, reikia tinkamai ismatuoti jos dydi, savybes ir poveiki salies ekonomikai. Rinkos gali buti privacios, viesos ir kiekviena is ju dar skaidoma i smulkesnius segmentus. Norint apskaiciuoti ekonominius tokiu rinku duomenis, atsiranda poreikis tiksliu duomenu, kuriu truksta nagrinejant pereinamojo tipo ekonomikas. Nera aisku, kiek turto turi ivairios imones ir kokia to turto verte, nes vertes nustatymas gali labai skirtis ir neatspindeti realios rinkos situacijos. Vietoj to siuloma (Dapeng, Pennington-Cross 2001) matuoti, kiek NT rinka sudaro nacionalinio produkto vertes, o tai atspindi realia metine NT pramones verte. Taip pat siuloma nagrineti namu ukiu ir verslo NT dalis bendrame turte, NT skolos rinkas ir NT akciju rinkose.

NT dalies pokytis bendrajame nacionaliniame produkte atspindi ekonomikos procesu tendencijas, kitaip tariant, tam tikru veiksniu sukeltas pasekmes. Statybos sektorius jautriausiai reaguoja i ciklinius ekonomikos pokycius (ypac smulkiojo verslo) (Navickas et al. 2006). Bendras ekonominis cikliskumas daro mazesne itaka NT sektoriaus dalies pasikeitimui bendrajame nacionaliniame produkte, todel esmines siu pokyciu priezastys turetu buti kiek kitokios. Kaip parode 2008 m. krize, didejanti NT dalis nebutinai reiskia teigiamus ekonominius pokycius. Taciau tai jau aiskus rodiklis, kad sioje srityje reikia atlikti issamesnius tyrimus ir nustatyti, ar tie pokyciai tures teigiamus ar neigiamus padarinius salies ekonomikai. Tiriant JAV namu ukiu ir verslo imoniu turto kitima laikui begant, buvo nustatyta, kad NT dalis bendrame turte mazeja.

Tai vyksta del to, kad bendras gyventoju turtas dideja ir, ispopuliarejus akciju rinkoms, gyventojai stengiasi daugiau diversifikuoti savo investicijas. Imoniu NT bendroje turto dalyje mazeja del labiau vertinamu kito tipo turto galimybiu bei del to, kaip parodo daugelis tyrimu, kad ilguoju laikotarpiu NT turto laikymas imonems yra nenaudingas (Dapeng, Pennington-Cross 2001). Taip pat tame tyrime nustatyta, kad JAV skolos rinkos pletesi bei NT investiciniu fondu skaicius labai didejo ir tai taip pat prisidejo prie NT rinka keicianciu veiksniu.

Svarbu vaidmeni NT rinkoje atlieka hipotekiniais ikeitimais isleidziamos obligacijos. NT likvidumas daugelio investuotoju buvo traktuojamas kaip trukumas, trukdantis sioje rinkoje dalyvauti smulkiems fondams bei institucijoms. Todel NT pavertimas vertybiniais popieriais (kuriant NT investicinius fondus bei isleidziant hipotekiniais ikeitimais dengtas obligacijas) buvo mielai sutiktas investuotoju, atitiko ju likvidumo poreikius ir suteike smulkiems fondams galimybe investuoti i tokia turto rusi (Lindahl 2002).

Kadangi NT nebutinai naudojamas pagal pagrindinius poreikius ir daznai isigyjamas kaip investicija, naturalu, kad finansu institucijos siekia kuo labiau supaprastinti si investavimo procesa ir padaryti ji prieinama visiems, nepriklausomai nuo gyvenamosios vietos ar pajamu. Visgi, kuriant tokius finansinio kapitalo perskirstymo mechanizmus, sudetinga ivertinti visas pasekmes, kurias jie gali sukelti. Todel svarbu nuolat tirti sia rinka ir laiku atlikti koregavimo veiksmus siekiant isvengti galimu neigiamu padariniu.

4. 2000-2009 m. Lietuvos NT rinkos empirinis tyrimas

Sio tyrimo tikslas--apibrezti pagrindinius rodiklius, veikusius 2000-2009 m. Lietuvos NT rinkos kainas (ir sudariusius prielaidas kainu burbulo formavimuisi), sudaryti konceptualu modeli ir nustatyti kintamuju tarpusavio rysius.

Nors NT evoliucija, ciklai ir NT kainu burbulas yra placiai nagrinejami, kol kas nera bendros tyrimo metodologijos ir nera prieita prie vieningos nuomones, kokie veiksniai ir rodikliai sukelia ir skatina sunkiai valdomus NT ciklus bei burbulus. Staigus Lietuvos ir kaimyniniu saliu NT rinku pokyciai, kainu suoliai, ju itaka salies ekonomikai, pagaliau kainu burbulo analize yra aktuali NT teorijai ir praktikai.

NT rinkos teoriniams ir empiriniams tyrimams taikoma daugelis modeliu: maziausiuju kvadratu, robastiniu, ekonometriniu laiko eiluciu, strukturiniu lygciu, operaciju tyrimo ir kt. Kiekvienas siu modeliu turi savo privalumu ir trukumu. Pavyzdziui, ekonometriniai modeliai, taikomi kainu ir kainu burbulu tyrimams, busto kainu kitima trumpu laikotarpiu paprastai paaiskina tik is dalies, be to, busto kaina aiskinama kaip pervertinta ir nutolusi nuo pusiausvyros kainos.

Analizuojant spartaus busto kainu kilimo priezastis susiduriama su kai kuriomis problemomis: labai placia su analizuojama problema susijusiu duomenu aibe, kuriai budingas trumpas kitimo intervalas (8-10 metu). Aktuali duomenu kokybes problema, nes bustu aibe yra nehomogeniska, del to vidutines rodikliu reiksmes yra labai netikslios. Kaip zinoma, net to paties miesto kainos bustu, esanciu arti verslo rajono ar senamiescio, yra 1,5-2 kartus didesnes nei toliau nuo centro esanciu miegamuju rajonu. Dar reikia ivertinti tokius parametrus, kaip pastato statybos metai, renovacija, sildymo tipas, busto dydis (mazesniu bustu 1 kv. m kaina didesne nei dideliu bustu).

4.1. Tyrimo modelis ir pradine hipoteze

Pirmas uzdavinys, kuri reikia isspresti konstruojant tyrimo modeli--duomenu kiekio mazinimas. Tam tikslui galima taikyti faktorines analizes metoda. Taikant si metoda isskiriama keletas bendruju sablonu, kuriuose sukoncentruota informacija be nuostoliu pakeicia informacija, uzfiksuota desimtyse pozymiu. Analizei buvo pasirinktas laiko intervalas nuo 2000 iki 2009 m., kurio metu intensyviausiai kito NT rinkos pletra ir kainos.

Pradiniame tyrimo etape buvo atrinkta didele duomenu matrica [z.sub.ij] i = 1, 2, ..., 10, j = 1, 2, ..., 28, sudaryta pagal Lietuvos statistikos departamento, Europos Sajungos (ES) statistikos agenturos Eurostat, NT agenturos "Ober-Haus", Lietuvos banko duomenis. Analizuojamu rodikliu aibe pateikta 2 lenteleje.

Mazinant duomenu skaiciu buvo vertinami sie kriterijai: koreliacines matricos determinantas, kuri naudojant sprendziama apie duomenu multikolinearuma (determinantas turi tenkinti salyga: Det [greater than or equal to] 0,00001); KMO ir Bartlett sferiskumo kriterijus (turi buti patenkinta salyga: KMO > 0,6); dalines koreliacijos koeficientai (Anti-image matrica, tenkinama salyga r > 0,5). Is pradines aibes pasalinus rodiklius, kurie netenkino siu savybiu, buvo atrinktas septyniu rodikliu rinkinys, tenkinantis visus keliamus reikalavimus: Det = 1,46E-005; KMO = 0,71, maziausias dalines koreliacijos koeficientas r = 0,51.

Atrinktu rodikliu aibe sudare:

1. Banku klientams suteikta paskolu, mlrd. Lt.

2. Pastatyta butu is viso, vnt.

3. Vartotoju pasitikejimo rodiklis.

4. Vidutine paskolu litais palukanu norma (proc.).

5. Vidutine stambiaplokscio buto kaina miegamajame Vilniaus rajone.

6. Realaus BVP metinis pokytis (proc.).

7. Vidutine metine infliacija (SVKI, proc.).

[FIGURE 3 OMITTED]

[FIGURE 4 OMITTED]

Kaip ir buvo galima tiketis, agreguojant rodiklius prarandami arba labai sumazinami jiems budingi kitimo sablonai, todel busto kainu kitima tiksliau atspindi ne agreguotas rodiklis "vidutine busto kaina", o daug homogeniskesne bustu aibe atspindintis rodiklis "vidutine stambiaploksciu butu kaina miegamajame Vilniaus rajone". Kaip tipiskiausia neracionalu rodikli reikia pamineti i atrinkta aibe patekusi vartotoju pasitikejimo rodikli (3, 4 pav.).

Atrinktu kintamuju savybes ir ju tarpusavio rysius galima tirti ivertinant ankstesniu tyrimu rezultatus ir atlikti ju analize. Remiantis ankstesniu tyrimu rezultatais galima daryti prielaida, kad sie veiksniai turetu sudaryti dvi grupes: racionaliu kintamuju grupe ir neracionaliu kintamuju grupe.

Tyrimo hipoteze H0: Lietuvos NT rinkos pletra 2000-2009 m. veike dvi veiksniu grupes: racionaliu veiksniu grupe ir neracionaliu veiksniu grupe

4.2. pradines hipotezes tikrinimas

Siai hipotezei tikrinti buvo naudotas pagrindiniu komponentu analizes metodas. Veiksniu skaicius nustatomas pagal apskaiciuotas tikrines matricos vertes. Reiksmingi tie veiksniai, kuriu tikrines vertes didesnes uz vartotojo pasirinkta reiksme. Pagal Kaiser rekomendacija veiksniu yra tiek, kiek yra didesniu uz 1 tikriniu verciu. Remiantis siuo kriterijumi buvo isskirti du veiksniai, kuriu tikrines vertes atitinkamai 4,6 ir 1,4. Pirmasis veiksnys paaiskina 65,5 proc. dispersijos, antrasis--20,5 proc. dispersijos. Abu sie veiksniai paaiskina 86 proc. visos dispersijos.

Nustacius veiksniu skaiciu, buvo nustatyti juos sudarantys kintamieji, t. y. isskirti veiksniai. Ju isskyrima galima atlikti keliais budais, o konkretaus metodo pasirinkimas priklauso nuo daugelio dalyku. Dazniausiai taikomas pagrindiniu komponentu analizes metodas. Taikant si metoda ir pritaikius ortogonalu veiksniu sukimo metoda Varimax, buvo gauta veiksnius sudaranciu komponentu matrica (3 lentele).

Kaip matyti is 3 lenteleje pateiktos pasuktos komponentu matricos, kintamieji labai aiskiai issiskirste i du veiksnius (visi koreliacijos koeficientai didesni uz 0,75).

Pirmaji veiksni sudaro keturi kintamieji: banku klientams suteikta paskolu, pastatyta butu is viso, vidutine stambiaplokscio buto kaina miegamajame Vilniaus rajone ir vidutine metine infliacija. Pagrindinis sios grupes kintamasis--vidutine stambiaploksciu butu kaina, kuris pirmaji latentini veiksni veikia kartu su kitais trimis kintamaisiais. Antraji veiksni sudaro trys kintamieji, kuriu svarbiausias isvestinis arba neracionalus rodiklis--vartotoju pasitikejimo rodiklis. Remiantis gautu rezultatu galima sudaryti NT rinkos pletros modeli (5 pav.).

Nustacius veiksnius sudaranciu kintamuju rysius, pagal juos galima sudaryti ju kitimo modelius. Del trumpu seku siuo atveju geriausiai tiktu tiesines regresines analizes modeliai. Pritaikius si modeli gaunama, kad vidutine stambiaplokscio buto kaina (Y) galima prognozuoti pagal banku klientams suteikta paskolu dydi mlrd. Lt (X):

[y.sub.1] = 41043,78 + 2510,95[x.sub.i] + [[epsilon].sub.i]. (1)

[FIGURE 5 OMITTED]

Kintamuju x ir y Pirsono koreliacijos koeficientas [r.sub.xy] = 0,984 (determinacijos [R.sup.2] = 0,968), ir abu koeficientai yra statistiskai reiksmingi (t kriterijaus stebimasis reiksmingumo lygmuo atitinkamai 1,94E-4 ir 3,0E-7). Nors nepriklausomas lygties kintamasis x gana tiksliai prognozuoja kintamojo y kitima, del trumpu seku sie rezultatai tik apytikriai leidzia teigti, kad didziausia itaka kainu augimui turejo banku klientams suteiktu paskolu dydis.

Svarbiausias antrojo veiksnio rodiklis--vartotoju pasitikejimas. Vartotoju pasitikejimo rodiklis ypac akylai stebimas ekonomiskai issivysciusiose valstybese, nes nuo vartotoju nuotaiku priklauso viso ukio pletra. Pavyzdziui, didziausia pasaulio ekonomika turinciose Jungtinese Valstijose vartotoju islaidos sukuria du trecdalius salies BVP. Panasus vartotoju indelis i BVP Jungtineje Karalysteje, kitose Vakaru Europos salyse. Lietuvoje, Statistikos departamento duomenimis, vartotoju islaidos 2009 m. sudare apie 68 proc. BVP. Kas veikia si svarbu rodikli, kas lemia vartotoju pasitikejima (Q)? Is antrojo veiksnio galima spresti, kad svarbiausi veiksniai yra vidutine paskolu litais palukanu norma (X) ir realaus BVP metinis pokytis (Z). Kitaip sakant, vartotojui tenka vertinti paskolos verte ir rizika: kaip keisis ekonomine situacija, ar nebus sudetinga paskolas grazinti. Sia priklausomybe galima isreiksti tokia lygtimi:

[q.sub.i] = 3,67[x.sub.i] + 1,54[z.sub.i] + [[epsilon].sub.i]. (2)

Siu kintamuju daugiamatis koreliacijos koeficientas [r.sub.xy] = 0,942 (determinacijos [R.sup.2] = 0,89), abu koeficientai yra statistiskai reiksmingi su stebimuoju reiksmingumo lygmeniu atitinkamai 4,5E-5 ir 0,6E-2.

5. Isvados

1. Nuosavybes teisiu atkurimas ir tinkamai sureguliuota zemes rinka sudare NT rinkos pagrinda pereinant nuo komandines prie liberalios ekonomikos sistemos. Kadangi pastatai ir zeme buvo nusavinti valstybes, ju grazinimas pagal 1997 m. Lietuvoje pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi NT atkurimo istatyma sukele daug problemu, teisiniu gincu, skatino valdininku korupcija ir stabde NT rinkos procesu stabilizacija.

2. Nors pastaruju metu tyrimai rodo, kad daugeliu atveju NT busto kainu kilima lemia fundamentalus veiksniai, pereinamuoju laikotarpiu vienu is svarbiausiu veiksniu tampa vartotoju lukesciai. Siuos lukescius stimuliuoja stojimas i Europos Sajunga, euro ivedimas, galimas kainu kilimas priartinant jas prie vidutinio Europos Sajungos valstybiu lygio.

3. 2008 m. ekonomikos krize atidenge NT rinkos iskraipymus. Statybu sektorius tapo vienu is labiausiai nukentejusiu ekonomikos sektoriu. Didele itaka tam turejo drastiskai (iki 8 kartu) sumazintos banku paskolu apimtys.

4. 2008 m. krizes atskleide ir NT sektorius stabilumo problema. 2010 m. finansu ir NT rinkai reguliuoti Jungtiniu Tautu Ekonomikos Komisija Europai (UNECE 2010) pristate principus, kuriais vadovaujantis turetu buti uzkirstas kelias NT rinku krizems

5. Analizuojant Lietuvos busto kainas 2000-2009 m. veikusiu veiksniu skaiciui mazinti buvo taikytas faktorines analizes metodas, kuri taikant buvo isskirti septyni svarbiausi kintamieji: banku klientams suteikta paskolu, mlrd. Lt; pastatyta butu is viso, vnt.; vartotoju pasitikejimo rodiklis; vidutine paskolu litais palukanu norma (proc.); vidutine stambiaplokscio buto kaina miegamajame Vilniaus rajone; realaus BVP metinis pokytis (proc.); vidutine metine infliacija (SVKI, proc.).

6. Sie kintamieji pasiskirste i du veiksnius, kuriu pirmaji galima pavadinti racionaliu veiksniu, susijusiu su realiomis busto kainomis, o antraji--neracionaliu, atspindinciu vartotoju lukescius.

7. Atlikta kintamuju rysiu analize del trumpu seku nera labai tiksli, taciau leidzia manyti, kad siuo laikotarpiu busto kainu kilimui lemiama itaka turejo banku suteiktu paskolu dydis, o vartotoju pasitikejima suformavo maza paskolu litais palukanu norma ir didejantis BVP.

doi: 10.3846/btp.2011.16

Received 18 November 2010; accepted 26 February 2011

Iteikta 2010-11-18; priimta 2011-02-26

Literatura

Belinskaja, L.; Rutkauskas, V. 2007. Busto kainu burbulo sprogimas --problemos vertinimas, Ekonomika 79: 7-27.

Boyle, M. A.; Kiel, K. A. 2001. A survey of house price hedonic studies of the impact of environmental externalities, Journal of Real Estate Literature 9(2): 117-144.

Burinskiene, M.; Rudzkiene, V. 2004. Comparison of spatial--temporal regional development and sustainable development strategy in Lithuania, International Journal of Strategic Property Management (8)3: 163-176.

Burinskiene, M.; Rudzkiene, V. 2007. Assessment of sustainable development in transition, Ekologija (53): 27-33.

Burinskiene, M.; Rudzkiene, V. 2007. Variability and the relationship between quality of life and real estate prices in Lithuania, International Journal of Environment and Pollution (IJEP) 30(3/4): 501-517. doi:10.1504/IJEP.2007.014825

Caporale, M. G.; Kontonikas, A. 2007. The Euro and Inflation Uncertainty in the European Monetary Union [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://www.unisa.it//download/75_359_95435212_101_dp.pdf >.

Ciaian, P.; Swinnen, J. F. M. 2006. Land Market imperfections and agricultural policy impacts in the new EU Member States: a partial equilibrium analysis [interaktyvus], [ziureta 201011-07]. Prieiga per interneta: <http://www.econ.kuleuven.be/LICOS/ DP/DP2005/DP158.pdf>.

Ciegis, R.; Gineitiene, D. 2008. Participatory aspects of strategic sustainable development planning in local communities: experience of Lithuania, Technological and Economic Development of Economy 14: 107-117. doi:10.3846/1392-8619.2008.14.107-117

Ciegis, R.; Ramanauskiene, J.; Martinkus, B. 2009. The concept of sustainable development and its use for sustainability scenarios, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 2(62): 28-37.

Dale, P.; Baldwin, R. 1999. Lessons learnt from the emerging land markets in Central and Eastern Europe [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://www.fig.net/pub/proceedings/prague-final-papers/baldwin-dale.htm>.

EEA (European Environment Agency). 2010. Land in Europe: prices, taxes and use patterns. Technical Report No.4 [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://www.eea.europa.eu/publications/land-in-europe/at_download/file>.

Europos Sajungos (ES) statistikos agentura Eurostat. 2010 [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://epp.eurostat.ec.europa.eu/>.

Galiniene, B.; Marcinskas, A.; Malevskiene, S. 2006. Baltijos saliu nekilnojamojo turto rinkos ciklai, Technological and Economic Development of Economy 12(2): 161-167.

Hu J.; Su L.; Jin S.; Jiang W. 2006. The rise in house prices in China: bubbles or fundamentals?, Economics Bulletin 3(7): 1-8.

Hu, D.; Pennington-Cross, A. 2001. The evolution of real estate in the economy, Journal of Real Estate Portfolio Management 7(2): 169-176.

Kindleberger, C. 2000. Manias, panics, and crashes. A history of financial crises. Toronto: John Wiley & Sons. 304 p. ISBN 0471389455.

Lakstutiene, A.; Breiteryte, A.; Rumsaite, R. 2009. Stress testing of credit risk in Lithuanian banks under simulated economic crisis environment conditions, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 5(65): 15-25.

Lietuvos bankas. 2010 [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://www.lb.lt/>.

Lietuvos statistikos departamentas. 2010 [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <http://www.stat.gov.lt/lt/>.

Lindahl, D. P. 2002. Making an allocation to real estate [interaktyvus], [ziureta 2010 11 7]. Prieiga per interneta: <http://www.kennedyusa.com/pdfs/RE%20Allocation.pdf>.

Martinaityte, E. 2008. Glabalization and financial markets size limits: credit risk management aspects, Intelektine ekonomika 2(4): 52-58.

Melnikas, B. 2007. New challenges for the cultural and economic development ir the European Union: the long -term transformations, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 2(52): 34-43.

Melnikas, B. 2008. Integration processes in the Baltic Region: the new form of regional transformations in the European Union, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 5(60): 54-64.

Misiunas, A.; Balsyte, I. 2009. Essence of sustainable social development and possibilities for measuring IT, Intelektine ekonomika 1(5): 62-72.

Navickas, V.; Bagdonaite, R.; Juscius, V. 2006. Business cycle and small business, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 3(48): 36-44.

Nekilnojamojo turto agentura "Ober-Haus". 2010 [interaktyvus], [ziureta 2010-11-07]. Prieiga per interneta: <www.ober-haus.lt/>.

Rakauskiene, O. G.; Krinickiene, E. 2009. The anatomy of a global financial crisis, Intelektine ekonomika 2(6): 116-127.

Shiller, R. J. 2005. Irrational Exuberance. 2 edition. Princeton (New Jersey) Oxford: Princeton University Press. 344 p. ISBN 978-0691123356.

Snieska, V. 2008. Research into international competitiveness in 2000-2008, Inzinerine Ekonomika--Engineering Economics 4(59): 29-41.

Tupenaite, L.; Kanapeckiene, L. 2009. Nekilnojamojo turto kainu burbulas ir jo pasekmes Baltijos salims, Mokslas-Lietuvos ateitis / Science--future of Lithuania: Statyba 1(5): 103-108.

UNECE (United Nations Economic Commission for Europe). 2010. Policy Framework for Sustainable Real Estate Markets: Principles and guidance for the development of a country's real estate sector [interaktyvus], [ziureta 201011-07]. Prieiga per interneta: <http://www.unece.org/hlm/documents/Publications/policy.framework.e.pdf>.

Vanichvatana, S. 2007. Thailand real estate market cycles: case study of 1997 economic crisis, GH Bank Housing Journal 1(1): 38-47.

Zavadskas, E. K.; Viteikiene, M.; Saparauskas, J. 2007. Sustainable development assessment of cities and their residential districts, Ekologija 53: 49-54

Vytautas AZBAINIS. Lector at Banking and Investments Department of Mykolas Romeris University in Vilnius, Lithuania. His research area includes forecasting and managing real estate market cycles, investments in real estate and equity markets.

Vitalija RUDZKIENE. Doctor, Professor at the Department of Business Economics of Mykolas Romeris University in Vilnius, Lithuania. Her research area includes socio-economic foresight methodologies, system dynamic simulation, knowledge representation. The results of scientific research are presented in more than 50 articles and international scientific conference proceedings.

Vytautas Azbainis (1), Vitalija Rudzkiene (2)

Mykolas Romeris University, Ateities g. 20, LT-08303 Vilnius, Lithuania E-mail: (1) vytautasa@mruni.eu; (2) vital@mruni.lt

Mykolo Romerio universitetas, Ateities g. 20, LT-08303 Vilnius, Lietuva El. pastas: (1) vytautasa@mruni.eu; (2) vital@mruni.lt

Table 1. Principles and guidance for the development of a country's
real estate sector (UNECE 2010)

1 lentele. Salies NT sektoriaus vystymo principai (UNECE 2010)

Integruota teisine sistema    Integruota nacionaline teisine sistema,
                              suderinta su esamomis regioninemis ir
                              tarptautinemis normomis NT sektoriui.
                              Technines charakteristikos turetu buti
                              taikomos tinkamam NT rinkos
                              funkcionavimui uztikrinti. Tinkama
                              zemes ir zemes naudojimo teisine baze
                              turetu buti prieinama nacionaliniu
                              lygiu.

Efektyvus zemes               Siekiant uztikrinti saugius NT
registravimas ir kadastras    sandorius, reiketu stiprinti turto
                              identifikavimo ir saugojimo teises
                              kuriant efektyvia registravimo,
                              katalogavimo, klasifikavimo bei
                              duomenu atnaujinimo sistema, kuri
                              remtusi esamais zemes registro ir
                              kadastro duomenimis.

Paslaugu efektyvumas          Skaidri ir efektyvi NT rinka,
                              susidedanti is teisinio ir savanorisko
                              reguliavimo, tarptautiniu standartu,
                              etikos taisykliu ir geriausiu praktiku
                              naudojimo.

Prielaidos vystant            Tinkamai isvystytas NT sektorius,
tinkama NT rinka              prisidedantis prie nenaudojamu arba
                              nepakankamai isnaudojamu istekliu
                              perkelimo i produktyvu kapitala ir
                              didinantis zmoniu uzimtuma bei
                              mazinantis skurda.

Gera valdzia                  Valdzia turi idiegti integruotas
                              taisykles, skirtas sprendimams priimti.
                              Siekiant sukurti tinkama verslo
                              klimata bei puoselejant stabilesnes
                              NT rinkas reikia tureti nedviprasmiskas
                              finansu ir investavimo taisykles.

Darnus finansavimas           Mazai uzdirbanuiu asmenu galimybe gauti
                              kreditus, hipotekines paskolas bei
                              mikrofinansavimas yra esminis sveikos
                              NT rinkos elementas.

Skaidrus ir pazangus          NT vertinimo skaidrumas ir tinkamumas,
finansiniai produktai         suderintas su pazangiais finansavimo
                              produktais, gali sukurti socialine ir
                              ekonomine nauda bei sumazinti ateities
                              finansiniu kriziu tikimybe.

Turto vertinimas              Turto vertinimo kriterijai turi remtis
                              visuotinai priimtais vertinimo
                              standartais. Tai yra esminis dalykas
                              pirkimo ir pardavimo sandoriams,
                              paskolu siekimui ir teisingiems
                              mokesciams.

Socialinis bustas             Socialinio busto sritis turetu buti
                              traktuojama kaip integrali NT rinkos
                              dalis. Tai priemone siekiant ekonominio
                              augimo ir urbanistines pletros, taip
                              pat tai padeda spresti nevarzomo
                              apsigyvenimo problemu klausimus.

Mokymai ir produktyvios       Uztikrinant efektyvia NT rinka teikiant
statybos                      aukstos kokybes paslaugas ir tiekiant
                              produktus, butinos investicijos i
                              mokymus visu tu, kurie susije su
                              daugybe funkciju busto tiekimo
                              grandineje.

Table 2. A set of analysing indicators

2 lentele. Analizuojamu rodikliu aibe

1       BVP (to meto kainomis, mln. litu)
2       BVP (praejusiu metu kainomis, mln. litu)
3       Statyba (praejusiu metu kainomis, mln. litu)
4       NT, nuoma ir kita verslo veikla (praejusiu metu kainomis,
        mln. litu)
5       Disponuojamos pajamos (vienam ukio nariui per menesi)
6       Nedarbo lygis, proc.
7       Bedarbiai zemes ukyje, medziokleje ir miskininkysteje (tukst.)
8       Namu ukio santaupos, lygis proc.
9       Namu ukio investiciju, lygis proc.
10      Gyvenamasis fondas metu pabaigoje, naudingasis plotas,
        tenkantis vienam gyventojui, [m.sup.2]
11      Vidutine busto kaina (kiekvienu metu ketvirto ketvircio
        indeksas (bazinis 1998 m. 4 ketvirtis = 100))
12      zemes kaina (ha, Lt)
13      Vidutine paskolu litais palukanu norma (metu
        pabaigoje, proc.)
14      Vidutinis menesinis bruto darbo uzmokestis (be
        individualiu imoniu, Lt)
15      Gyvenamuju pastatu statybos sanaudu kainu indeksas SSKI
16      Realaus BVP metinis pokytis (proc.)
17      Vidutine metine infliacija pagal suderinta vartotoju kainu
        indeksa (SVKI, proc.)
18      Vidutinis metinis realus neto atlyginimo augimas, proc.
19      Banku klientams suteiktu paskolu metinis pokytis (proc.)
20      Indeliu ir akredityvu metinis pokytis (proc.)
21      Banku klientams suteiktos paskolos, mlrd. Lt
22      Indeliai ir akredityvai, mlrd. Lt
23      Pastatyta butu is viso, vnt.
24      Pastatyta 1-2 butu pastatu
25      Vidutine stambiaploksciu butu kaina Vilniaus miegamajame rajone
26      Vartotoju pasitikejimo rodiklis
27      Vartotojai apie salies ekonomines situacijos pokycius per
        artimiausius 12 men.
28      Vartotojai apie tikimybe sutaupyti

Table 3. Rotated component matrix

3 lentele. Pasuktu veiksniu komponentu matrica

Kintamieji                                      Komponentai

                                                  1         2

Banku klientams suteikta paskolu              0,956    -0,231
Pastatyta butu is viso, vnt.                  0,955    -0,230
Vartotoju pasitikejimo rodiklis              -0,246     0,923
Vidutine paskolu litais palukanu norma        0,186    -0,762
  (metu pabaigoje, proc.)
Vidutine stambiaploksciu butu kaina           0,967    -0,208
  miegamajame Vilniaus rajone
Realaus BVP metinis pokytis (proc.)          -0,186     0,801
Vidutine metine infliacija (SVKI) (proc.)     0,908    -0,272