The experience of land readjustment in urban planning/Zemes sklypu pertvarkymo patyrimas planuojant miestu teritorijas.

Ramanauskas, Evaldas ; Dringelis, Lucijus

Ivadas

Teritoriju planavimo procese privacios zemes nuosavybes salygomis neisvengiamai susiduriama su priestaringais privaciaisiais bei viesaisiais interesais. Siuo aspektu planuojant miestus vieni aktualiausiu klausimu kyla sprendziant visuomenei reikalingu teritoriju suformavima, kuriant naujas racionalias urbanistines strukturas, taip pat siekiant modernizuoti esamas uzstatytas miestu dalis. Sie klausimai tiesiogiai susije su privaciu zemes sklypu pertvarkymu, zemes paemimu visuomenes poreikiams.

Zemes pertvarkymo problemos planuojant miestus yra placiai nagrinejamos uzsienyje G. Larson, K. Viitenen, J. Sonnenberg, A. Sorensen, S. Gil ir kt. Lietuvoje dabartiniu metu sis klausimas daugiau ar maziau palieciamas urbanistu, teritoriju planavimo, zemes ukio vystymo specialistu (D. Bardauskiene, M. Pakalnis, Z. J. Daunora, E. Staniunas, M. Burins-kiene, P. Aleknavicius, straipsnio autoriu darbuose ir kt.). Zemes pertvarkymo butinybe iskeliama urbanistiniuose forumuose (Darnioji ... 2008), naujai rengiamuose teritoriju planavimo teisiniuose dokumentuose: naujos redakcijos Teritoriju planavimo istatytmo koncepcijoje (2010), Miestu, miesteliu ir kaimu (gyvenamuju vietoviu) planavimo normu projekte (2008).

Sio straipsnio tikslas taip pat yra prisideti prie teritoriju planavimo proceso analizes, jo tobulinimo budu ieskojimo. Salies teritoriju planavimo ir zemes tvarkymo bukle siame straipsnyje ivertinama remiantis teritoriju planavimo istatymais, rengiamais bei parengtais teritoriju planavimo dokumentais, vykstanciais krastovaizdzio pokyciais, paciu autoriu patyrimu. Uzsienio saliu zemes tvarkymo planuojant miestus patirtis apzvelgiama remiantis analitiniais uzsienio autoriu tyrimais, taip pat analizuojant teisinius uzsienio saliu dokumentus.

Esama salies miestu teritoriju planavimo bukle

Siuo metu miestu zemes sklypai daugiausia naudojami ir tvarkomi pagal bendruosius bei detaliuosius teritoriju planus. Bendraisiais planais kompleksiskai nustatomos teritoriju funkcines zonos, numatomos priemones urbanistinei kompozicijai tobulinti, formuojama bendro naudojimo zeldynu sistema, rezervuojamos teritorijos, reikalingos visuomenes poreikiams, kt. Detaliaisiais planais detalizuojami bendruosiuose planuose numatyti teritoriju tvarkymo ir naudojimo reikalavimai, formuojami zemes sklypai, kt. (Lietuvos Respublikos ... 1995). Apskritai, siu planavimo dokumentu rengimas pagristas planavimo kokybe formuoti sveika ir harmoninga gyvenamaja, darbo ir poilsio aplinka. Taciau techniniu poziuriu, rengiant planus miestams, yra tam tikru spragu, del kuriu planavimo kokybe daznai nukencia. Sias spragas galima sieti su: 1) teritoriniu nenuoseklumu, kuris atsiranda tarp bendruju planu sprendiniu ir ju sprendinius konkretizuojanciu detaliuju planu, 2) neefektyviomis priemonemis viesosioms teritorijoms formuoti.

Teritorinis nenuoseklumas tarp bendruju ir detaliuju planu atsiranda bendraisiais planais planuojant labai dideles teritorijas (rajonus, miestus), o detaliaisiais planais labai mazas (atskirus zemes sklypus nepriklausomai nuo ju didumo (pagal Lietuvos Respublikos ... 1995). Miestu bendruosiuose planuose, daugiausia rengiamuose nuo M 1:25000 iki M 1: 5000, pateikiamas teritorijos suplanavimas gali apsiriboti svarbiausiais teritorijos suplanavimo sprendiniais--nurodant A, B, C kategorijos gatves, vyraujancia teritorijos naudojimo paskirti (Miestu, miesteliu ... 2006). Urbanistiniu poziuriu toliau turetu buti parengtas atskiras miestu dalis detalizuojantis teritorijos suplanavimas. Taciau, kaip rodo patyrimas, siuo metu toks vientisas dideliu teritoriju detalizavimas daznai nera rengiamas. Remiantis principiniais bendruju planu sprendiniais (net ir rajonu, jei nera padaryta mazesniu teritoriju--miestu, miesteliu bendruju planu!), dazniausiai yra rengiami atskiru zemes sklypu detalieji planai.

Atskiriems zemes sklypams rengiami detalieji planai paprastai nesudaro galimybiu kompleksiskai pertvarkyti didesnes vientisos teritorijos zemes sklypu, numatyti harmoningo nauju statybiniu zemes sklypu isdestymo, bendro naudojimo erdviu sistemos. Visas teritorijos urbanistinis vystymas dazniausiai apsiriboja tik atskiro zemes sklypo ribose, numatomas tik tam sklypui racionaliausias sudalinimas i mazesnius statybinius sklypus, nevertinant platesnio konteksto. Keiciant atskiru zemes sklypu naudojimo paskirti, paprastai islieka pirmine sklypo forma, jo vieta, nepaisant to, kad sklypo konfiguracija bei issidestymas yra netinkami kvartalu grupei ar gyvenamajam rajonui pletoti (pavyzdziui, is zemes ukio paskirties sklypu, kurie yra ivairiausios daugiakampes, rezines konfiguracijos, formuojami gyvenamosios paskirties ar kiti statybiniai sklypai) (1 pav.).

Toliau svarbu pabrezti, kad rengiant teritoriju planavimo dokumentus susiduriama su nemazomis probelmomis, kylanciomis rezervuojant teritorijas visuomenes poreikiams. Del ju yra labai sunku sukurti reikiama kieki viesuju teritoriju, reikalingu gatvems, praejimams, skverams, parkams, sporto, zaidimo aikstelems bei kitoms visuomeninems teritorijoms irengti.

Pagal bendruju planu sprendinius vieni sklypai tiesiog patenka visu savo plotu i statybines teritorijas, o kiti istisai yra uzimami visuomeninio pobudzio teritoriju (2 pav.). Siekiant suformuoti viesasias teritorijas, savivaldybems reikalinga privacius zemes sklypus ispirkti. Taciau tai sudaro dideles islaidas. Be to, daznai kyla zemes savininku, is kuriu reikalinga ispirkti zeme, pasipiktinimas. Ju pasipiktinimas kyla del to, kad jie is planavimo daznai negali gauti tiek naudos, kiek jos gali gauti zemes savininkai, is kuriu zeme neisperkama. Tai ryskiausia tais atvejais, kada bendra suplanuotos teritorijos verte rinkoje pakyla, pavyzdziui, vietoj zemes ukio paskirties teritorijos formuojant gyvenamasias, komercines teritorijas ar pan., o visuomenes poreikiams reikalingos teritorijos isperkamos ivertinant tik pirmines zemes paskirties rinkos kainas (Lietuvos Respublikos zemes ... 2011).

Reakcija, kylanti del galimo atskiru zemes sklypu vertes issiskyrimo, taip pat savivaldybiu nenoras isipareigoti ispirkti viesasias teritorijas labai apsunkina teritoriju planavima. Todel dazniausiai visuomenes poreikiams yra rezervuojami tik patys butiniausi susisiekimo elementai, tokie kaip gatves, keliai, atsisakant gausesniu zeldynu plotu, rekreaciniu teritoriju bei kitu atviru viesuju erdviu.

Tarpukario miestu zemes planavimo patyrimas

Panasiu problemu buvo iskile ir tarpukario Lietuvoje. Miestams vystyti ir plesti taip pat trukde privatus zemes sklypai bei skirtingi zemes savininku interesai.

Paskelbus Lietuvos nepriklausomybe 1918 m., miestuose buvo susiklosciusi gana chaotiska situacija--daugelis miestu salyje buvo nukenteje nuo karo, be to, ankstesniu carines Rusijos laikotarpiu nemaza miestu teritoriju dalis buvo susiformavusi savaime. Todel buvo reikalingi gan dideli darbai miestu erdvinei strukturai atstatyti bei tobulinti.

[FIGURE 1 OMITTED]

[FIGURE 2 OMITTED]

Siekiant planingai atstatyti sugriautus miestus buvo isleistas "Laikinasis miestu ir miesteliu planingam statymui isakymas" (1920). Siuo isakymu buvo apibrezti bendri miestu statybos principai, pagrindiniai miesto objektai, kurie turejo buti numatomi, rengiant miestu planus, ir kiti reikalavimai planavimo dokumentams rengti.

Taciau miestu teritorijai tvarkyti bei plesti, kaip ir mineta, daug kliuciu sudare privati zemes nuosavybe, kuriai tvarkyti pagal miestu planus nebuvo parengta atskiru teisiniu nuostatu. Del esamu gatviu platinimo bei kitu viesuju erdviu ikurimo kildavo gincu bei teismu (Likas 2001). Daznai miesto planavimo klausimus tekdavo spresti naudojant atskirasias teisines priemones--isleidziant atskirus teisinius nutarimus, skirtus zemei nusavinti, pavyzdziui, konkrecioms gatvems tiesti (Akcines ... 1936), joms isplatinti ir pan. Del siu priezasciu daugelis miesto planu tapo neigyvendinami arba ju igyvendinimas turejo trukti ilga laikotarpi.

Sias problemas issprende 1938 m. isleistas "Miestu zemiu tvarkymo istatymas", kuris ypac atitiko Vokietijoje vykdoma zemes pertvarkyma. Pagal istatyma buvo apibrezti nauju planu parengimo, statybiniu sklypu suformavimo, zemes skyrimo viesosioms reikmems (naujiems keliams, gatvems tiesti, platinti, naujoms aikstems, skverams, parkams kurti, taip pat kitiems savivaldybiu objektams), nuostoliu atlyginimo reikalavimai (3 pav.). Istatyme buvo nurodoma, kad zemes sklypai pertvarkomi prisilaikant miesto plano. O viesoji infrastruktura kuriama imant zemes is visu zemes savininku proporcingai ju turimos zemes vertei. Viesajai infrastrukturai buvo numatyta skirti--30 % ploto nuo kiekvieno zemes sklypo. Del sklypo dalies netekimo atsirade nuostoliai buvo laikomi ekvivalentu tu zemes sklypu vertes padidejimui ir atlyginimas uz ja nebuvo mokamas. Tuo metu buvo laikoma, kad sklypu verte padidedavo planavimo sprendiniais numacius naujus patogumus, pagrazinus gyvenamaja aplinka. Jei nuostoliai buvo patiriami del didesniu nei normose numatytu gatviu parametru, tai nuostolius padengdavo savivaldybe. Jei is gatviu turejo naudos ir kitu nepaliestu zemiu savininkai, jiems galejo buti nustatyta prievole taip pat atlyginti dali islaidu, skirtu gatvems. Apskritai atlyginimas uz paimta zeme buvo diferencijuotas, atsizvelgiant i zemes tvarkymu pasiekiama nauda tiek miestui, tiek savininkams.

[FIGURE 3 OMITTED]

Sie zemes pertvarkymo nuostatai rodo, kad jau tarpukario Lietuvoje buvo sudarytos labai auksto lygio teritoriju planavimo organizacines priemones, kurios leido pasiekti kokybiska teritoriju suplanavima.

Uzsienio saliu miestu teritoriju planavimas

Zemes sklypu pertvarkymo tikslai ir metodai planuojant miestus

Ivertinant daugeli praktiniu bei analitiniu uzsienio darbu, galima isskirti, kad nemazai valstybiu, siekdamos kokybisko urbanistinio vystymo, yra parengusiu specialias teritoriju planavimo priemones, pagristas zemes sklypu pertvarkymu, restrukturizavimu. Siomis teritoriju planavimo priemonemis yra numatomas bei igyvendinamas zemes sklypu perplanavimas, vieso naudojimo teritoriju sukurimas. Daugelyje uzsienio valstybiu tokios miestu teritoriju planavimo priemones yra itvirtintos istatymuose kaip zemes pertvarkymo metodas (land readjustment). Jis yra taikomas tiek planuojant naujas dideles miestu teritorijas, tiek modernizuojant esamas atskiras miestu dalis.

Uzsienio miestuose taikomas zemes pertvarkymo metodas yra kiles is zemes ukio teritoriju pertvarkymo--konsolidacijos (land consolidation) pavyzdzio. Pati sio zemiu pertvarkymo metodo pradzia yra XVIII a., kada po didesniu gaisru buvo siekiama planingai atstatyti miestus. Pirmieji teisiniai miestu zemes pertvarkymo principai buvo itvirtinti 1902 m. Vokietijoje, isleidus zemes pertvarkyma reglamentavusi istatyma Lex Adickes (Muller-Jokel 2004). Veliau Vokietijos pavyzdziu paseke ir kitos salys. Visai saliai tvarkyti si metoda itvirtino Svedija, Prancuzija, Japonija, Pietu Koreja, Taivanis, Turkija, Indonezija, Suomija ir kt. Kai kuriems miestams vystyti ji pereme JAV, Kolumbija, Indija, Tailandas, Malaizija, Nepalas, Kanada, Filipinai, Australija ir kt. (4 pav.).

[FIGURE 4 OMITTED]

Zemes pertvarkymo metodo esme sudaro zemes savininku sutelkimas jungtiniam teritoriju vystymui, tai yra kartu sujungiant valstybes bei privaciu savininku pastangas racionaliam urbanistiniam vystymui. Siuo metodu yra kartu derinamos savanoriskos ir priverstines teritoriju planavimo priemones (t. y. zemes savininko dalyvavimas planavimo procese ir zemes paemimas visuomenes poreikiams) (Viitanen 2000). Svarbiausi zemes pertvarkymo tikslai yra nauju teritoriju urba-nizavimas, teritoriju konversija, stambiu kompleksu (infrastrukturos, investiciniu objektu) integravimas, urbanistinio isdrikimo stabdymas.

Kaip viena is efektyviausiu zemes pertvarkymo metoda taikanciu valstybiu iki siol isskiriama Vokietija (Larson 1997; Sonnenberg 1996). Sioje salyje zemes sklypu pertvarkymo efektyvumas siejamas su galimybemis operatyviai organizuoti planavimo darbus, taupant laika ir lesu sanaudas. Pati zemes pertvarkymo procedura cia yra pagrista is anksto parengto detaliojo plano praktiniu realizavimu ir gaunamos naudos padalinimu tarp zemes savininku bei savivaldybes. Tokia procedura taip pat numatyta Suomijoje, Turkijoje (Turk 2001).

Kitose valstybese teritorijos detaliojo planavimo ir zemes pertvarkymo plano proceduros rengiamos vienu metu. Taip sudaromos galimybes vienai procedurai veikti kita, taciau kartu sudaromos prielaidos joms labai issitesti, pavyzdziui, Svedijoje.

Dar kitose valstybese detaliojo planavimo ir zemes pertvarkymo planai yra rengiami kaip viena procedura apskritai. Taciau taikant si zemes pertvarkymo buda atsiranda prielaidu ne tik procesui issitesti, bet taip pat pakenti ir urbanistinei kokybei. Vienu metu rengiant detaluji ir zemes pertvarkymo plana, susidaro salygos zemes pertvarkymo interesams tapti aukstesniems uz urbanistinius sprendinius (Japonija, Prancuzija).

Taip pat reikia pastebeti, kad daugelis valstybiu dar nera iki galo itvirtinusios visu proceduriniu nuostatu--jose sio metodo taikymas tobulinamas (Suomija, Turkija, Kolumbija ir kt.). Todel zemes pertvarkymo sistemos principai ir pagrindai toliau pateikiami remiantis jau minetos Vokietijos patirtimi.

Miestu zemes sklypu pertvarkymo patirtis Vokietijoje

Vokietijoje zeme pertvarkoma (vok. Umlegung) remiantis parengtais planavimo dokumentais--parengiamuoju ir teisiniu zemes naudojimo planu (Lietuvoje jie atitinka bendraji ir detaluji plana).

Zemes pertvarkymo plano rengima, visus svarstymus ir derybas su zemes savininkais, patenkanciais i pertvarkoma teritorija, organizuoja vietos savivaldybes administracija. Taciau atsakomybe uz visus pertvarkymo projekto sprendimus tenka nepriklausomai zemes pertvarkymo tarybai, isteigtai savivaldybiu. Sia taryba paprastai sudaro penki asmenys: teisejas, zemes vertintojas, zemes kontrolierius ir du asmenys is vietos tarybos. Si procedura rengiama vadovaujantis teisiniu zemes naudojimo planu (detaliuoju planu). Taciau ji taip pat gali buti pradeta, net jei nera patvirtinto teisinio zemes naudojimo plano,--ji galima patvirtinti tuo paciu metu kaip ir zemes pertvarkymo projekta. Gyventojai i si zemes pertvarkymo procesa itraukiami nuo proceso pradzios: ivertinami ju norai, svarstomos galimybes, apribojimai, pristatoma koncepcija, aptariami sprendiniai su kiekvienu asmeniskai.

Praktikoje zemes pertvarkymo planai rengiami didelems, didesnems nei 100 ha ploto, ir taip pat mazoms, mazesnems nei 1 ha ploto, teritorijoms. Pertvarkant zeme, pirmiausiai, atskiri zemes sklypai planuojamoje teritorijoje tariamai sujungiami, konsoliduojami i viena sklypa (pertvarkymo mase), kuriame bendri savininkai turi tam tikra savo dali priklausomai nuo tureto ploto ar priklausomai nuo turetos zemes sklypo vertes. Is tokio konsoliduoto sklypo atskiriama zemes dalis, reikalinga viesosioms teritorijoms, ir perduodama savivaldybems. Vokietijoje pertvarkant zeme visuomenes poreikiams naujai vystomose teritorijose paimama 30 %, o pertvarkant esamas miesto dalis--10 % ploto nuo kiekvieno zemes sklypo (Baugesetsbuch 1990). Likusi konsoliduoto sklypo dalis (paskirstymo mase) paskirstoma zemes savininkams. Is jos kiekvienas gauna savo dali, atitinkancia santykine verte, buvusia pries pradedant zemes pertvarkymo procedura. Naujos zemes sklypu ribos suformuojamos pagal teisinio zemes naudojimo plano (detaliojo plano) sprendinius.

Remiantis Vokietijos pavyzdziu, galima isskirti du zemes pertvarkymo budus, leidziancius uztikrinti vienoda zemes sklypu verciu santyki, tai: a) zemes pertvarkymas ivertinant santykini zemes sklypu ploto pokyti ar b) zemes pertvarkymas ivertinant santykini zemes sklypu vertes pokyti.

Pirmasis budas, leidziantis uztikrinti ta pati zemes sklypu vertes santyki, yra is esmes jau anksciau minetas proporcingas zemes sklypu ploto kitimas, kuris siejamas su visuomenes poreikiams reikalingu teritoriju formavimu. Sis budas taikomas, jei pirminiai ir naujai paskirstomi zemes sklypai yra tolygios vertes (pavyzdziui, pries planavima visi yra zemes ukio paskirties, o planuojami nauji sklypai visi yra gyvenamosios teritorijos ar pan.).

Antrasis budas yra zemes sklypu pertvarkymas priklausomai nuo esamos ir naujai sukuriamos ju vertes kitimo. Sis budas taikomas, jei zemes sklypai pries pradedant zemes pertvarkyma buvo nevienodos vertes (pavyzdziui, dalis sklypu uzstatyti, o dalis sklypu ne). Taip pat sis budas taikomas, siekiant urbanistiniu planavimu tiksliau padalinti gaunama nauda tarp savininku ir savivaldybes. Zemes savininkai gauna nauda del to, kad paruosus parengiamaji plana (bendraji plana) padideja zemes verte, is zemes ukio paskirties ji tampa potencialaus vystymo teritorija. Savivaldybei nauda tenka is zemes vertes padidejimo skirtumo, susidarancio parengus teisini zemes naudojimo plana (detaluji plana) ir zemes pertvarkymo plana, tai yra is zemes vertes skirtumo tarp potencialaus vystymo teritorijos ir statybines zemes (5 pav.).

Skirstant naujus zemes sklypus is perskirstymo mases kiekvienas zemes savininkas gauna zemes sklypa, kurio rinkos verte yra ne mazesne nei buvo pries pertvarkyma. Nauji zemes sklypai isdestomi tose paciose ar artimose vietose, kuriose jie buvo pries pradedant rengti zemes pertvarkymo projekta. Taip pat Vokietijoje zemes savininkas, jei jis sutinka, gali igyti bendros nuosavybes sklypa ar zemes sklypa uz zemes pertvarkymo teritorijos ribu.

Galutinai zemes pertvarkymo plane nurodomos esamos ir busimos sklypu vertes, ju isdestymas, suplanavimas, sudalinimas, neuzstatomos aplinkosaugines, krastovaizdzio teritorijos, uz jas mokamos kompensacijos ir kt. Visos zemes pertvarkymo procedurines islaidos tenka savivaldybei, zemes savininkams nereikia moketi notariniu, geodeziniu matavimo, kadastro islaidu (remiantis Muller-Jokel 2004).

[FIGURE 5 OMITTED]

Zemes pertvarkymo metodo privalumai ir salies miestu teritoriju planavimo tobulinimo galimybes

Zemes pertvarkymo metodu planuojant bei vystant teritorijas, pirmiausiai yra sudaromos galimybes siekti urbanistines kokybes: racionaliai suformuoti statybinius sklypus, isdestyti atitinkamas teritorijos naudojimo funkcijas joms tinkamiausiose vietose. Taip pat siuo zemes pertvarkymo metodu yra laimima tokiu privalumu kaip: a) uztikrinamas susidaranciu islaidu padengimas; b) zemes paemimo visuomenes poreikiams procedura tampa daug aiskesne ir teisingesne; c) islaikomas zemes savininku turetu sklypu verciu santykis.

Islaidos, susidarancios pertvarkant zemes sklypus, yra padengiamos tuo metu gaunama nauda. Paprastai kiekviena valstybe numato, ar susidarancios islaidos yra dengiamos savivaldybiu, ar savininku, ar bendrai abieju pusiu. Siuo metodu yra uztikrinama savivaldybes teise i dali pelno, gaunamo atlikus pertvarkymo procedura. Gaunamas savivaldybes pelnas siejamas su islaidu padengimu pertvarkymo procedurai atlikti, inzineriniam teritoriju aprupinimui ar kt. Toki gaunama savivaldybiu pelna gali sudaryti tiek pinigine israiska gaunamos priemokos, tiek zemes dalis, gaunama pagal urbanistiniu normu reikalavimus ar pagal atskirus susitarimus su zemes savininkais.

Zemes pertvarkymo metodu sudaromos salygos visiems zemes savininkams vienodai prisideti prie bendro naudojimo, visuomeniniu teritoriju sukurimo. Tai yra sudaromos salygos visuomenes poreikiams atskirti santykinai vienoda dali nuo visu sklypu. Pertvarkant vienu metu visus zemes sklypus, nereikalinga taikyti tradicines zemes paemimo visuomenes poreikiams proceduros, kuri paprastai taikoma atskiriems zemes sklypams nusavinti. Be minetos Vokietijos, kitose salyse, pavyzdziui, kaip Japonija, visuomenes poreikiams bendrai paimama 30 %, Pietu Korejoje 50 % ir daugiau, Taivanyje, Turkijoje 40 % teritorijos nuo kiekvieno zemes sklypo (Larson 1997; Sorensen 2000; Konursay 2004).

Teritorijos planavimas, pertvarkant zemes sklypus, taip pat leidzia islaikyti zemes sklypu verciu santyki. Visiems zemes sklypams vienu metu taikomi vienodi vertinimo kriterijai, kuriais uztikrinamas vienodas sklypu vertes pokytis. Vienodo zemes sklypu vertes pokycio pasiekti vykdant iprasta, siuo metu taikoma Lietuvoje teritoriju planavimo procedura yra sunku, vienu savininku zemes sklypu verte labai pakyla, o kitu ne. I planavimo procesa itraukus zemes pertvarkymo procedura, sudaromos priemones islaikyti ta pati turetu zemes sklypu vertes santyki, koks buvo pries ivykdant zemes pertvarkymo darbus ir juos ivykdzius.

Siuo metu Lietuvoje zemes sklypu struktura suformuota is esmes neivertinant miestu pletimosi, viesuju erdviu rezervavimo, aplinkos kokybes gerinimo perspektyvu. Todel uzsienio salyse naudojamo zemes pertvarkymo metodo pritaikymas musu salyje galetu buti vienas is efektyviausiu budu, siekiant isspresti daugeli siuo metu kylanciu teritoriju planavimo problemu.

Teritoriju planavimo procesui tobulinti priemones jau yra rengiamos. Vienos ju--jau mineti naujos redakcijos "Teritoriju planavimo istatymo projektas" (2010), "Miestu, miesteliu ir kaimu (gyvenamuju vietoviu) planavimo normu projektas" (2008). Juose nurodoma, kad urbanistiniai teritoriju planai (uzstatymo planai) turi buti rengiami kompleksiskai vientisai urbanistinei teritorijai, o zemes sklypai pertvarkomi atskirais zemevaldu projektais. Sie teisiniai dokumentai is esmes turetu sudaryti prielaidas pagristam urbanizuotu teritoriju vystymui, viesuju bei statybiniu teritoriju kurimui. Taciau praktiniam ju realizavimui dar reikalingas aiskus miestu zemes sklypu pertvarkymo mechanizmas, nuostoliu atlyginimo pagrindimas.

Salies miestu zemes sklypu pertvarkymui reglamentuoti turetu buti parengtas atskiras teisinis dokumentas. Kaip pagrindas jam galetu buti anksciau pateiktas vienas efektyviausiu Vokietijoje naudojamu zemes pertvarkymo metodu, kuris kartu buvo realizuotas ir tarpukario Lietuvoje. Ivertinant sio zemes pertvarkymo metodo organizavimo, rengimo bei derinimo principus, salies miestu zemes sklypu pertvarkyma reglamentuojancio teisinio dokumento nuostatai galetu buti parengti remiantis toliau pateikiamais koncepciniais aspektais.

Zemes sklypu pertvarkymo plano rengimo organizavimas

--zemes sklypu pertvarkymo projektas rengiamas vientisam urbanizuojamos teritorijos plotui;

--zemes sklypu pertvarkymas organizuojamas pagal esama patvirtinta vientisos teritorijos detaluji plana (ar bendraji plana), parengta vietos savivaldybes;

--zemes skypu pertvarkyma organizuoja speciali vyriausybes, savivaldybes isteigta institucija (pavyzdziui, zemes pertvarkymo departamentas, komisija, sudaryta is ekspertu ar pan.);

--zemes sklypu pertvarkyma gali inicijuoti vyriausybe, taip pat savivaldybes atskiru nutarimu ar gavusios zemes savininku prasymus;

--vykdant zemes sklypu pertvarkymo darbus, turi buti atsizvelgta i zemes savininku, valdytoju, treciuju asmenu, visuomenes interesus.

Zemes sklypu pertvarkymo kriterijai

--Zemes sklypai pertvarkomi priklausomai nuo pertvarkomos teritorijos erdvines strukturos pobudzio dviem budais: 1) zeme pertvarkoma pagal plota ar 2) pagal verte;

--pertvarkant zemes sklypus pagal plota, naujai vystomose teritorijose skiriama 30 % ploto nuo kiekvieno sklypo viesajai infrastrukturai irengti bei savivaldybes reikmems. Modernizuojant esamas uzstatytas teritorijas, kuriose susisiekimo infrastruktura, zeldynu sistema yra susiklosciusios, viesajai infrastrukturai isplesti ar naujiems savivaldybes objektams skiriama po 10 % ploto nuo kiekvieno sklypo (patvirtinus "Miestu, miesteliu ir kaimu (gyvenamuju vietoviu) planavimo normas", viesosioms teritorijoms zeme turetu buti skiriama pagal normose nurodytus dydzius, bet ne maziau, nei nurodyta anksciau);

--atlyginimas uz paimama normomis nustatyta zemes sklypo dali laikomas adekvaciu planuojant sukuriamai teritorijos vertei;

--nuostolius, susidarancius del didesnio, nei nurodyta normose, zemes ploto paemimo visuomenes poreikiams, atlygina savivaldybes;

--savivaldybes turi teise i nauda, gaunama pertvarkant zeme, kuria gali pasiimti zemes sklypais;

--vykdant zemes sklypu pertvarkymo darbus, turi buti uztikrinamas tas pats zemes sklypu vertes santykis, koks buvo pries pertvarkant zemes sklypus ir pertvarkius juos.

Isvados

1. Siuo metu Lietuvos teritoriju planavimo ir zemes tvarkymo istatymu bazes sisteminiai trukumai neleidzia visiskai uztikrinti urbanistines, gyvenamosios aplinkos kokybes gerinimo. Del to sunku sukurti kokybiskas statybiniu bei neuzstatomu sklypu, gatviu tinklo ir kt. strukturas, uztikrinti reikiama viesuju teritoriju, tokiu kaip zeldynu, atviru erdviu, gatviu ir kt. plota.

2. Daugelyje uzsienio saliu, siekiant kokybisko miesto teritoriju urbanistinio suplanavimo privacios nuosavybes salygomis, zeme yra pertvarkoma. Pertvarkant zeme sujungiamos savanoriskos bei priverstines teritoriju planavimo priemones, kurios leidzia i teritoriju planavima isitraukti savininkams ir kartu uztikrinti visuomenes interesa.

3. Viena is efektyviausiu ir paprasciausiu miesto zemes pertvarkymo proceduru yra pagrista zemes sklypu pertvarkymu pagal teritoriju planavimo sprendinius. Zemes sklypu pertvarkymas pagal teritoriju planavimo sprendinius taikomas Vokietijoje, Suomijoje, Turkijoje. Is ju kaip seniausiai taikancia si zemes pertvarkymo metoda ir labiausiai patyrusia galima isskirti Vokietija. Kitose salyse zemes pertvarkymas yra ne toks efektyvus, vertinant sunaudojamo laiko ar pasiekiamos kokybes poziuriu (Svedija, Prancuzija, Japonija, Vakaru Australija, kt.).

4. Siekiant miesto teritoriju planavimo efektyvumo padidinimo, teisingumo tarp zemes savininku, urbanistinio planavimo kokybes pagerinimo, lesu sutaupymo bei bendrai kokybiskesnes gyvenamosios aplinkos sukurimo, yra butinas zemes sklypu pertvarkymo priemoniu, papildanciu dabartinius salies teritoriju planavimo teisinius dokumentus, parengimas.

5. Parengus miestu zemes sklypu pertvarkyma reglamentuojancius teisinius dokumentus butu sudarytos priemones, skirtos: a) teritoriju planavimo islaidoms padengti; b) aiskesnei zemes paemimo visuomenes poreikiams procedurai sudaryti; c) teisingumui uztikrinti tarp visu zemes savininku.

doi:10.3846/tpa.2011.30

Literatura

Aleknavicius, P. 2002. Ar reguliuosime zemes ukio paskirties zemes rinka?, Zemes ukis 1: 5-7.

Akcines bendroves "Mechanikas" zemei Panevezio miesto gatvems nusavinti istatymas, Vyriausybes zinios, 1936. Nr. 524/3639.

Bardauskiene, D. 2007. Miesto bendrasis planas ir ekspertiniai vertinimai, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 31(3): 119-130.

Burinskiene, M. 2003. Subalansuota miestu pletra. Vilnius: Technika.

Darnioji pletra teritoriju planavime ir urbanistikoje. 2008. Vilnius: Lietuvos nekilnojamojo turto pletros asociacija.

Daunora, Z. J. 2001. Miesto gyvenamoji teritorija. Planavimo reglamentavimo metmenys, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 25(2): 71-79.

Dringelis, L. 2003. Zemes privatizavimas ir miestu viesojo naudojimo zonu urbanistinis formavimas, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 27(4): 163-169.

Federal Building Code (Baugesetzbuch, BauGB). 1990 [interaktyvus]. Federal Ministry for Transport, Construction and Housing, Germany [ziureta 2009 m. kovo 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.iuscomp.org/gla/statutes/BauGB.htm>.

Gil, S. Planning Regulations & Tools Applied in France [interaktyvus] . Athens Workshop (Informal Settlements), 28-31 March 2007 [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://library.tee.gr/digital/m2267/m2267_gil.pdf>.

Juskevicius, P.; Bardauskiene, D.; Pakalnis, M.; Staniunas, E.; Sulciene, I. 2008. Darnioji pletra teritoriju planavime ir urbanistikoje. Vilnius: Lietuvos nekilnojamojo turto pletros asociacija.

Kelmes miesto teritorijos bendrasis planas. 2007. KTU Architekturos ir statybos institutas.

Konursay, S. Y. 2004. Land Readjustment Process in Urban Design: Project Management Approach [interaktyvus]. Izmir Institute of Technology Izmir, Turkey 2004 [ziureta 2011 m. rugsejo 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://library.iyte.edu.tr/tezler/master/sehirplanlama/T000302.pdf>.

Laikinasis miestu ir miesteliu planingam statymui isakymas, Laikinosios Vyriausybes zinios 1920, Nr. 20/259.

Land Use and Building Act. NB: unofficial translation 1999 [interaktyvus], [ziureta 2008 m. gruodzio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.finlex.fi/fi/laki/kaannokset/1999/ en19990132.pdf>.

Larsson, G. 1993. Land Readjustment: A Modern Approach to Urbanization. Avebury, Aldershot, England.

Larsson, G. 1997. Land readjustment: A tool for urban development Original Research Article, Habitat International 21(2): 141-152. doi:10.1016/S0197-3975(96)00059-8

Lietuvos Respublikos vyriausybes nutarimas del naujos redakcijos Lietuvos Respublikos Teritoriju planavimo istatymo koncepcijos, Valstybes zinios, 2010-04-24, Nr. 47-2248.

Lietuvos Respublikos teritoriju planavimo istatymas, Valstybes zinios, 1995, Nr. 107-2391.

Lietuvos Respublikos zemes istatymas, Valstybes zinios, 2011, Nr. 49-2369.

Likas, G. 2001. 1918-1940 metu Lietuvos statybos istatymai bei normos, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 25(1): 11-26.

Meindl, R. 2002. Germany Land Reallocation in Cities on the basis of the German Federal building Code, in International Conference 08.11.2002 Nicosia, Cyprus [interaktyvus], [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http:// www.landentwicklung-muenchen.de/mitarbeit/meindl/ veroeffentlichungen/umlegung_vortrag_zypern.pdf>.

Miestu zemiu tvarkymo istatymas, Vyriausybes zinios, 1938, Nr. 614/4330.

Miestu ir miesteliu teritoriju bendruju planu rengimo taisykles, Valstybes zinios, 2006, Nr. 145-5559

Miestu, miesteliu ir kaimu (gyvenamuju vietoviu) planavimo normos [interaktyvus]. Projektas. 2009. SI Vilniaus planas (projekto vadovas M. Pakalnis), [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.am.lt/VI/files/0.456798001240561714.pdf>.

Muller-Jokel, R. 2004. Land Readjustment--A Win-Win-Strategy for Sustainable Urban Development [interaktyvus]. Intercontinental Athenaeum Athens, Athens, Greece, May 2227, 2004 [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <https://www.fig.net/pub/athens/programme.htm>.

Rajono tarp Neries, Azuolu g., Savanoriu pr. ir Zemaiciu g. isplanavimo projektas. 1940. KAA, F.218, ap. 4, b.1b.

Ramanauskas, E. 2006. Zemes tvarkymo istatymu baze tarpukario Lietuvoje, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 30(4): 119-224.

Ramanauskas, E. 2009. Teisine zemes nuosavybes reiksme teritoriju planavimui, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 33(2): 82-91.

Sonnenberg, J. 1996. The European dimensions and land management--Policy issues (Land readjustment and land consolidation as tools for development), in FIG Commission 7, Annual Meeting 1996, Budapest, Hungary. One Day International Conference, 18 June 1996 "Land Management in the Process of Transition" [interaktyvus], [ziureta 2009 m. kovo 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.fig.net/commission7/reports/events/bud96/bud961. htm>.

Sorensen, A. 2000. Land readjustment and metropolitan growth: an examination of suburban land development and urban sprawl in the Tokyo metropolitan area, Progress in Planning 53: 217-330. [interaktyvus], [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.utsc.utoronto.ca/ssorensen/ Publications_files/SorensenPIPmonograph.pdf>. doi:10.1016/S0305-9006(00)00002-7

Staniunas, E. 2008. Krastovaizdzio formavimo teisine baze ir aplinkos formavimo praktika, Urbanistika ir architektura [Town Planning and Architecture] 32 (3): 193199. doi:10.3846/1392-1630.2008.32.193-199

Turk, S. S. 2002. Land Development and Realization of Local Physical Plans in Urban Areas in Turkey: A Model, in FIGXXIIInternational Congress, April 2002, Washington [interaktyvus], [ziureta 2011 m. rugsejo 18 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.fig.net/pub/fig_2002/Ts8-1/TS8_1_ turk.pdf>.

Viitanen, K. The Finnish Urban Land Readjustment Procedure in an International Context [interaktyvus]. International Federation of Surveyors [ziureta 2011 m. rugpjucio 19 d.]. Prieiga per interneta: <http://www.fig.net/pub/procee-dings/korea/full- papers/pdf/session20/viitanen.pdf>.

EVALDAS RAMANAUSKAS

Doctor of Humanities (2011) (Arch.); Junior Researcher of the Centre for Territory planning, Kaunas University of Technology, Institute of Architecture and Construction. Tunelio g. 60, 44405 Kaunas, Lithuania. E-mail: krastotvarka@asi.lt

Main research areas: effectiveness of planning documents, rational use of land resources, public areas, town and country landscape.

LIUCIJUS DRINGELIS

Doctor of Humanities (1983) (Arch.); Head of Centre for Territory Planning, Kaunas University of Technology, Institute of Architecture and Construction. Tunelio g. 60, 44405 Kaunas, Lithuania. E-mail: krastotvarka@asi.lt

Main research areas: landscape architecture and planning of health resorts, planning of recreational and green areas, urban planning, land-use management, cultural heritage.

Research interests: urban nuances of town spatial expansion beyond the old town's borders. Conferences: reports at 5 international and 7 national conferences. Publications: author of monographs and research papers. Teaching: lectures of architectural and urban design. Projects: author or co-author of more than 30 projects of architectural design and planning.

Evaldas Ramanauskas (1), Lucijus Dringelis (2)

(1, 2) KTU Architekturos ir statybos institutas, Teritoriju planavimo centras, Tunelio g. 60, 44405 Kaunas, Lietuva

El. pastas: (1) evaldas.ramanauskas@ktu.lt, (2) krastotvarka@asi.lt

Iteikta 2011-10-21