Legal significance of land property for territory planning/ Teisine zemes nuosavybes reiksme teritoriju planavimui.

Ramanauskas, Evaldas

Ivadas

Atkurus Lietuvos nepriklausomybe 1990 m. itvirtinamas privacia nuosavybe grindziamo salies ukio vystymas, pradedama pertvarkyti lig tol buvusi tarybu valdzios idiegta socialistine zemes naudojimo sistema. Siomis naujomis zemes naudojimo salygomis kartu sudaromos naujos aplinkybes teritoriju planavimo proceso vyksmui. Atsizvelgiant i naujai formuluojamas zemes naudojimo, valdymo ir disponavimo teises koreguojamas viso krasto teritorinis bei erdvinis formavimas.

Nepriklausomybes laikotarpiu ivyke pasikeitimai teisineje sistemoje, ju nulemtos pasekmes aplinkos formavimui Lietuvos mokslininku yra analizuojamos. Yra pateikiamos teisines strukturos analizes isvados ir pasiulymai teritoriju planavimo teisinei bazei tobulinti. Naujo nepriklausomybes laikotarpio teisine teritoriju planavimo sistema nagrineja P. Juskevicius, A. Vitkauskas, K. Jauneikaite (2001, 2008), viesuju erdviu tvarkymo problemas naujos zemes reformos salygomis nagrineja L. Dringelis (2003), urbanizuojamu teritoriju salygas ir galimybes, ju reglamentavima tiria Z. J. Daunora (2001, 2005), krastovaizdzio formavimo, visuomenes intereso uztikrinimo teisinius klausimus nagrineja E. Staniunas (2008a, 2008b), bendruju planu ekspertavima d. Bardauskiene (2007), krastovaizdzio vieso naudojimo problemas analizuoja d. Dimindaviciute (2008) ir kt.

Siame straipsnyje yra nagrinejami atkurtosios Lietuvos laikotarpio teritoriniai pertvarkymai, ju reiksme krasto ukinei, krastotvarkinei ir urbanistinei situacijai. Nagrinejama, kaip zemes nuosavybes samprata pakeite zemes naudojimo prasme, kokia itaka urbanistiniam formavimui turejo naujoji zemes reforma.

1. Zemes reformos vykdymo tikslai

1991 m. zemes reformos tikslai apibreziami remiantis konstitucinemis nuostatomis, itvirtinanciomis privacia nuosavybes teise grindziamo salies ukio vystymo krypti, ivertinant nuosavybes teises atkurimo principa, pazeista 1940 m. Remiantis siuo pagrindu apibreziamas zemes teisines padeties pertvarkymas, zemes nuosavybes teisiu nustatymas, zemes grazinimo tvarka. Nors pagrindines konstitucines nuostatos isliko tos pacios iki dabar, zemes teisines padeties sutvarkymas nepriklausomybes laikotarpiu buvo formuojamas skirtingai. Skirtinga zemes teisines padeties sutvarkyma--nuosavybes traktavima--parodo 1991 ir 1995 m. zemes reformos nuostatu formulavimas.

1991 m. zemes reforma buvo siekiama igyvendinti Lietuvos pilieciu teise i zemes nuosavybe, grazinant nusavinta zeme ar perkant ja: sudaryti tinkamas salygas pletoti zemes ukio gamyba laisvai pasirenkant ukininkavimo formas (LR zemes ... 1991). Zemes naudojimas ir disponavimas buvo apibreztas grieztomis salygomis. Butinai reikejo per metus zeme idirbti, 5 m. jos negalejai perleisti kitiems asmenims ir pan. 1995 m. zemes reformos tikslai papildomi nuostata, siekiancia sudaryti teisines ir organizacines prielaidas disponuoti privacia zeme rinkos ekonomikos salygomis (LR zemes ... 1992. 1995 redakcija). Neapibrezus zemes disponavimo nuo 1995 m. savininkui sudaromos galimybes savo nuoziura nustatyti zemes likima, teisine jos padeti. Si patikslinta zemes nuosavybes nuostata suteike didesnes teises savininkui. Nebeliko reikalavimu zeme idirbti ar kitu nurodymu, kurie uztikrintu tinkama zemes naudojima.

Siekiant ivertinti siu nuostatu keitimosi tikslinguma, galima juos palyginti su tarpukario laikotarpio zemes reformos nuostatais. Tai yra su tais tarpukario nuostatais, kuriais remiantis suformuota zemetvarkos sistema ir buvo atkuriama dabar. 1918-1940 m. laikotarpio Lietuvos zemes reformos tikslais buvo siekiama "aprupinti zeme bezemius ir mazazemius, sutvarkyti zemes valdymo sistema, sudaryti tinkamas salygas zemes ukiui ir visu pirma smulkiajam ir vidutiniam ukiui klesteti, suvalstybinti tuos zemes turtus, kuriuos valstybe naudoti ir saugoti gali tikslingiau negu privatus asmenys" (Zemes ... 1922). Vykdant zemes reformos darbus buvo numatoma zeme pertvarkyti ne bet kaip, o taip, kad butu siekiama didziausios naudos valstybei--tai yra visai Lietuvos visuomenei (sie tikslai issamiau isdestyti ankstesniame straipsnyje--Ramanauskas, 2006). Lyginant tarpukari su siomis dienomis, galima pastebeti, kad dabartine LR Konstitucija (1992) yra taip pat itvirtinusi nuostatas, kuriomis ukine veikla numatoma reguliuoti taip, kad ji tarnautu bendrai tautos gerovei. Taciau priesingai nei tarpukario, dabartiniuose istatymuose nera ivardinama, kokie veiksmai ir priemones reikalingos visuotinei gerovei pasiekti. Siuo atzvilgiu tarpukario laikotarpiui yra artimesni iki 1995 m. veike teisiniai nuostatai, reglamentave tikslinga zemes naudojima. Velesni nuostatai, isplete zemes savininkams disponavimo galimybes laisvos rinkos ekonomikos salygomis, tarpukariniu zemes naudojimo principu nebetese.

Tarpukario ir nuo 1995 m. veikusiu nuostatu skirtingumas rodo dideli zemes naudojimo tikslu atotruki tarp siu dvieju laikotarpiu. Dabartine zemes reforma pagal galimybes yra atkuriamas tik teritorinis sklypu suskirstymo pagrindas, taciau teisinis tarpukario zemes naudojimo testinumas nera igyvendinamas. Bendrai nuo 1995 m. zemes reforma buvo siekiama pertvarkyti teisine zemes padeti, nenumatant kokybinio zemes teritorinio pertvarkymo.

Atkurtos Lietuvos zemes reformos nuostatu pokyciai suformavo savita teritoriju planavimo ir erdvinio formavimo procesa. Susidare nauja zemetvarkos ir teritoriju planavimo sistema, kuri turejo kartu atsizvelgti i prieskario zemetvarkos sklypu struktura, kartu ivertinti ivykusius teritorinius ir technologinius pokycius per 50 m. laikotarpi--pertvarkyta kaimo infrastruktura, isaugusius miestus, pasikeitusia gyvenamuju vietoviu sistema, taip pat kartu formuoti naujus planinius sprendinius. Keiciamos ir tikslinamos zemes reformos igyvendinimo nuostatos istatymuose laikui begant leme dinamiska, kartais net priestaringa zemes pertvarkymo procesa tiek kaimo, tiek miesto vietovese.

2. Zemes pertvarkymo pobudis kaimo vietovese

Zemes reforma kaimo vietovese buvo pradeta vykdyti isskirstant esamu susiformavusiu stambiu gamybiniu ukiu zemes. Pagal 1991 m. Zemes reformos istatyma zemiu isskirstymas buvo vykdomas ivertinant esamu zemes ukio imoniu issaugojima. Istatyme buvo nurodyta, kad zeme, reikalinga gamybiniu zemes ukio imoniu eksploatacijai, isperkama (del pilieciu ... 1991). 1993 m. Zemes reformos istatyme nurodoma, kad zemes ukio imonems reikalinga zeme gali buti grazinta su salyga, jei savininkai sutinka isnuomoti zeme tuo metu ja dirbusioms zemes ukio imonems. Siais nuostatais buvo sudaryta tam tikra veikianciu imoniu ir buvusiu zemes savininku tarpusavio zemes naudojimo tvarka. Ji tam tikromis salygomis uztikrino zemes ukio imoniu veikima iki 1995 m. 1995 m. isleisti istatymo pakeitimai, pagal kuriuos zemes ukio imonems eksploatuoti teritorijos buvo grazinamos zemes savininkams be papildomu salygu ar isipareigojimu (LR zemes ... 1992. 1995 redakcija). Sie pakeitimai priimti Konstituciniam Teismui nustacius, kad salygos, nurodancios zeme nuomoti kitiems, dirbantiems ja riboja laisve disponuoti zeme ir taip priestarauja LR Konstitucijai (LR Konstitucinio ... 1994). Del siu pakeitimu nebeliko apsaugotos stambiosios zemes ukio imones, susidare salygos ju bazeje kurtis naujiems smulkiems zemes ukiams, aplinkybes formuotis laisvai zemes rinkai.

Nauji ukiai buvo formuojami remiantis grazinamu prieskario zemes sklypu pagrindu, taciau ne didesni, nei nustatyta norma. 1991 m. buvo nustatyta grazinama zemes norma 65 ha (LR zemes ... 1991), 1997 m.--150 ha (LR pilieciu ... 1997). Maziausio ukio norma nenustatoma. Pradzioje ji salygiskai buvo reguliuojama reglamentuojant sklypu dalinima. 1993 m. buvo nustatytos zemes dalinimo salygos, pagal kurias zemes padalinimas buvo galimas, jei kiekvienam zemes plotui tenka ne maziau kaip 20 ha (del Lietuvos ... 1993). 1995 m. sios nuostatos istatyme nebeliko. Salygiskai ukio dydi dabar apriboja Ukininko ukio istatymas, numatantis maziausia sodybos sklypa--0,5 ha. Grieztesnis zemes sklypu dydzio reglamentavimas isliko tik saugomose teritorijose. Siose teritorijose grazintas zemes sklypas negalejo buti skaidomas dalimis. Veliau nustatyta maziausia 25 ha norma.

Neribojant maziausio ukio normos ir ukiu dalinimo dideleje salies teritorijos dalyje susiformavo smulkiu zemevaldu struktura. Ivertinus ukininku ukiu, zemes ukio bendroviu ir asmeniniu 3 ha ukiu dydzius, visos salies vidutinis ukis 2001 m. tesudare vos 4,5 ha. Tokia struktura nera konkurencinga. Remiantis Europos Sajungos normomis vidutinis ukis turetu buti ne mazesnis nei 17 ha. Strukturai gerinti dabar jau numatomos konsolidacijos galimybes (LR zemes ... 1994. 2004 02 21 redakcija). Nors sis procesas ir vykdomas, taciau jis dar nera efektyvus, zemiu sujungimas nera privalomas ir priklauso tik nuo salia esanciu sklypu savininku tarpusavio susitarimo.

3. Zemes pertvarkymo pobudis miesto vietovese

Zemes grazinimas taip pat nuleme nauja tolesne miestu ir kaimo gyvenvieciu teritorine raida. Sovietiniais metais gyvenamosios vietoves buvo suformuotos pagal tam tikrus planus, buvo numatyta ju pletra. Zemes reformos pradzioje gyvenvietese nebuvo numatoma grazinti nuosavybes teisiu buvusiems savininkams. 1991 m. isleistame istatyme buvo nurodyta, kad zeme prie gyvenvieciu naudotina gyventoju reikmems, taip pat zeme, skirta miestu, miesto tipo bei kaimo gyvenvieciu ir kurortu bendram naudojimui, rekreacijai ir visuomeninei statybai, yra neprivatizuojama (LR zemes ... 1991). Zeme, priklausanti gyvenamosioms vietovems, ir taip pat zeme, kur pagal uzstatymo projektus numatyta plesti sias gyvenamasias vietoves, yra isperkama (del pilieciu ... 1991). Taip pat numatoma ispirkti zeme, priskirta siu vietoviu gyventoju rekreaciniams poreikiams. Taciau 1994 m. punktas del zemes ispirkimo kaimo gyvenvietese, numatant zeme panaudoti gyvenamajai statybai, gyventoju bendram naudojimui ar kitoms visuomeninems reikmems pagal siu gyvenvieciu statybos projektus pripazintas priestaraujanciu salies Konstitucijai. 1995 m. zeme, reikalinga gyvenamuju vietoviu pletrai, nebeisperkama, isskyrus iki 1995 06 01 priskirtas miestams teritorijas (del Lietuvos ... 1995 05 30). Sios nuostatos buvo priimtos Konstituciniam Teismui isaiskinus, kad del ekonomines bei zemes reformu konkreciai keiciasi ir gyvenamuju vietoviu pletojimo perspektyvos. Todel isankstinis zemes ispirkimas pagal kaimo gyvenvieciu statybos projektus busimai gyvenamajai statybai, bendram naudojimui ar kitoms viesosioms reikmems negali buti pagristas visuomenes poreikiu (LR Konstitucinio ... 1994).

Remiantis siomis isvadomis vel patikslinamas gyvenvieciu neprivatizuojamu zemiu apibrezimas. Pagal ji zeme buvo neprivatizuojama, jei ji buvo naudojama bendroms gyventoju ar kitoms visuomenes reikmems pagal parengtus ir patikslintus siu gyvenvieciu uzstatymo projektus. 1997 m. sios neprivatizuojamos zemes apibrezimas dar labiau susiaurinamas, nurodant, kad zeme neprivatizuojama, jei ji uzimta teritoriju, naudojamu bendroms gyventoju ar kitoms visuomenes reikmems: gatviu, aiksciu, skveru, kapiniu, vandenvieciu ir kt. teritoriju (LR zemes ... 1991. 1997 redakcija).

Situacija miestu planavimo srityje dar labiau apsunkino 1997 m. pradetos grazinti zemes miesto teritorijose. Pagal 1997 m. istatyma miestams iki 1995 06 01 priskirtose teritorijose buvo pradeta grazinti zeme prie islikusiu pastatu nepaisant parengtu teritoriju planavimo dokumentu (LR pilieciu ... 1997). o nuo 2002 m. zeme grazinama neatsizvelgiant, ar buvusiu savininku pastatai islike (LR pilieciu ... 1997. 2002 04 02 redakcija).

Neplaningai grazinant zemes buvo perduodamos zemes tvarkymo teises privatiems naudotojams, o ne planuojama urbanistine miesto struktura. Tikslingai nepritaikyti tam tikram funkciniam naudojimui zemes sklypai sudare nauja sudetinga zemetvarkini pagrinda miestu urbanistinei strukturai formuotis--tiksliau, tik padidino tos strukturos chaotiskumo pavoju.

4. Zemes reformos itaka miesto ir kaimo erdviniu strukturu formavimui

Principiniai zemes reformos nuostatai isskyre du skirtingus zemiu tvarkymo budus, suformavo du savitus teritoriju planavimo laikotarpius. Pirmuoju 1990-1995 m. laikotarpiu buvo uztikrintas planingas zemiu sklypu formavimas. Siuo laikotarpiu zemes sklypai buvo pritaikomi tiksliniam naudojimui, derinami prie esamos materialines ir projektines teritoriju planavimo bazes. Kaimo vietovese atsizvelgiama i zemes ukio gamybines imones, miestuose i urbanistiniu strukturu pletros planus (1 pav., A). Antruoju laikotarpiu (nuo 1995 m.) nuoseklus, planingas zemiu sklypu formavimas nebebuvo uztikrintas. Zemes buvo grazinamos faktiskai naudojamos ar atsitiktines formos, ivairaus dydzio, neatsizvelgiant i perspektyva, nepaisant teritoriju planavimo dokumentu (1 pav., B). Taip is principo buvo vykdoma ne zemes reforma, o zemes restitucija (dringelis 2003).

[FIGURE 1 OMITTED]

Nuo 1995 m. pradeta zemes reformos kryptis palaipsniui suformavo privacios nuosavybes zemes sistema beveik visoje salies teritorijoje. Jai tvarkyti buvo nustatytos privacios zemes naudotoju teises ir pareigos, veiklos vystymo galimybes, nauja zemes naudojimo tikslines paskirties nustatymo tvarka (LR zemes ... 1994). Atsizvelgiant i naujus zemes reformos pakeitimus, parengta planavimo proceduru rengimo eiga, principiniai planavimo dokumentu rengimo nuostatai (LR teritoriju ... 1995). Nors nauji planavimo nuostatai ir parengiami, taciau del savarankiskai vykstancios zemes reformos bei liberalios zemes nuosavybes sampratos jie nevisiskai igyvendinami. Tai isryskeja perzvelgus planavimo tikslus: formuoti harmoninga aplinka, racionaliai naudoti ir atkurti gamtos, kulturos paveldo, rekreacijos isteklius ir kt. (LR teritoriju ... 1994). Siuos tikslus tampa sunku realizuoti naujoje zemes reformos suformuotu privaciu zemes sklypu strukturoje (1 pav., C). Juose vystoma veikla jau buna susieta su nelieciamomis asmens teisemis i zeme, kuri negali buti perzengta be atskiru teisiniu nurodymu (Lietuvos teises ... 2004). Todel remiantis galiojanciais teisiniais nuostatais, vykdant teritoriju planavima pirmiausiai ivertinamos privacios nuosavybes teises, o ne teritoriju planavimo tikslai. Del to zemes sklypai pritaikomi naujai veiklai nepaisant nei racionalaus teritoriju naudojimo, nei visuomenes intereso. Ivertinant vykstancius priestaringus zemiu pertvarkymo procesus galima isskirti ir apzvelgti keleta teritoriju planavimo problemu: 1) planavimo testinumo neuztikrinima, 2) nevientisa urbanistines strukturos planavima, 3) nenuoseklia teritorine pletra, 4) besikeicianti planavimo poziuri.

[FIGURE 2 OMITTED]

1) Planavimo testinumo problema, apimanti jau parengtu perspektyviu sprendiniu tolesni peremima, naujuose planuose iskilo del beveik nereguliuojamo zemes naudojimo ir disponavimo. Si problema bene opiausia formuojant viesasias erdves--zeldynu sistemas. Vykdant zemes grazinima nepaisant parengtu teritoriju planavimo dokumentu daugelis anksciau planuotu viesuju erdviu tapo privacios. Vadovaujantis siauru ekonominiu poziuriu sioms teritorijoms leista bendruoju planu pakeisti zemes naudojimo buda, kuris pakeistas daznai tampa jau nebe visuomeninio pobudzio. Vykdant paskirties keitimo proceduras, bendro naudojimo, rekreacines teritorijos keiciamos i gyvenamosios, komercines paskirties teritorijas (2 pav.). Viesuju erdviu paskirties keitimai apima tiek seniai suplanuotas ir igyvendintas, tiek paciuose naujausiuose planuose numatytas teritorijas. Pavyzdziui, Kauno miesto bendrojo plano II keitimu 2007 m. numatoma 39 bendro naudojimo teritorijas bei sklypus keisti i gyvenamosios statybos teritorijas, 12--i komercines paskirties, 3--i pramones; be ju, i gyvenamaja paskirti numatoma keisti 8 visuomenines bei 10 rekreacines paskirties teritoriju (del Kauno miesto ... 2007). Del siu planavimo sprendiniu testinumo nutrukimo yra prarandami parkai, skverai, zaliosios jungtys--viesosios erdves, kurios, remiantis urbanistikos teorija, sudaro vienas svarbiausiu urbanistines strukturos daliu (Vanagas 2003).

2) Urbanistines strukturos planavimo vientisumo problema susiformavo nekompleksiskai atliekant atskiru zemes sklypu pertvarkyma. Ta lemia teritoriju planavimo nuostatai, numatantys galimybe rengti detaluji teritorijos planavima atskiriems kadastriniams zemes sklypams. Pagal sia nuostata vientisas teritorijos kaip urbanistinio vieneto suplanavimas tarsi jau turetu buti atliktas aukstesnio planavimo lygmens dokumente. Taciau, pavyzdziui, bendruosiuose planuose, pagal kuriuos rengiami detalieji planai, daznai nera numatoma pakankamai detaliu urbanistiniu strukturu, galinciu organizuoti tikslinga sklypu perplanavima. Juose nurodomos tik pacios svarbiausios A, B, C kategoriju gatves, apibendrintas teritoriju zonavimas ir pan. Tokiu atveju rengiant detaliuosius planus atskiriems sklypams, telieka taikytis tik prie sklypu formos ir savininku interesu. Bet tada ivairiausiu dydziu bei formos zemes sklypai nera tinkamai pritaikomi vientisos teritorijos urbanistiniam formavimui, perspektyviam ju naudojimui.

3) Kita--nenuoseklios teritorines pletros problema - leme stiprejanti zemes rinkos itaka ir neissamus planavimo nuostatu pakeitimai. Ivertinus privacios zemes reiksme teritoriju planavimui, 2004 m. buvo sudarytos lengvinancios aplinkybes urbanistiniam vystymui teritorijose, kuriose nebuvo parengta bendruju planu. Siose teritorijose numatytos galimybes keisti tiksline zemes naudojimo paskirti rengiant specialiuosius planus gyvenamosioms teritorijoms isdestyti (LR teritoriju ... 2004). Taciau sios nuostatos patvirtinamos neapibreziant jokiu kokybiniu tu teritoriju formavimo kriteriju. Taip sudaromos salygos privatiems savininkams vystyti zemes sklypu veikla neatsizvelgiant i bendrojo planavimo principus.

Nuo 2004 m. susidarius naujoms salygoms, zemes ukio sklypu tiksline naudojimo paskirti pradeta keisti i kita--gyvenamuju namu statybos paskirti. Sklypai pertvarkomi bet kur, neatsizvelgiant nei i miesto ribas, nei i ju pletros nuosekluma, nei i kitus urbanistinius reikalavimus. Specialiajame plane sprendiniai, pagrindziantys zemes sklypo suplanavima, orientuojami tik pagal konkretaus sklypo situacija. Sis procesas daugiausiai didziuju miestu aplinkoje suformavo tarpusavyje nieko bendro neturincius padrikai issimeciusius gyvenamuju namu kvartalus--pradedancius isdrikti miestus (3 pav.). Daznai siekiant kuo didesnes naudos, kvartalai formuojami neskiriant teritorijos bendro naudojimo reikmems, formuojami neivertinant nei socialiniu, nei kitu aptarnavimo istaigu realaus ikurimo.

4) Klostantis aplinkybems, del kuriu planavimo sprendiniai tampa vis labiau susiejami su zemes savininku privaciais interesais, susidare taip pat naujos planavimo sprendiniu rengimo tendencijos, susijusios su planavimo poziurio pasikeitimo problema. Is parengtu 2006-2008 m. miestu ir rajonu bendruju planu galima daryti isvadas, jog daugelyje ju sprendiniai pritaikomi tik prie zemes savininku interesu, apeinant galimus ne maziau svarbius visuomeninius interesus. Siuose bendruosiuose planuose dauguma teritoriju nepagristai numatytos kaip "statybines" (4, 5 pav.). Jos numatytos tinkamai neivertinant realaus gyventoju skaiciaus kitimo planuojamu laikotarpiu, galimo racionalaus teritoriju panaudojimo ir kitu miesto darniojo vystymosi veiksniu. Nepaisant to, zemes sklypai teisiskai susiejami su ta veikla, kuri siuo metu gali buti naudingiausia savininkams--tu zemes sklypu vystytojams. Taciau, ar tai yra naudingiausia valstybei, tos teritorijos galutiniams naudotojams--gyventojams? Numatomos naujos "statybines" teritorijos dabar teisiskai tampa lengviau urbanizuojamos neatsizvelgiant nei i miesto pletros nuosekluma, nei i socialines infrastrukturos ikurima ir pan. Bendrieji planai, numatydami tokius nepagristus jokiais pletros skaiciavimais sprendinius, dar labiau skatina chaotisku miesto vietoviu formavimasi, miestu isdrikima, neekonomiska zemes ukio teritoriju naudojima.

Siomis ir kitomis istatymu nuostatomis nera uztikrinama planavimo kokybe. Ju islygomis, grindziamomis privacios nuosavybes teises i zeme igyvendinimu, sudaromos tik salygos greitesniam teritoriju urbanizavimui ir prielaidos netinkamoms planinems strukturoms formuotis. Taip yra ne sumazinamos problemos, bet, priesingai, padaromos dar didesnes.

5. Zemes nuosavybe ir teritoriju planavimo galimybes

Zemes grazinimas ir privatizavimas buvo vykdomi nekuriant nauju planiniu strukturu, o formuojant daugiau nauja zemes valdytoju sistema, kuri naujos rinkos ekonomikos salygomis pati galetu tureti itakos naujiems urbanistiniams sprendiniams. Taciau tokios neapibreztos aplinkos formavimo salygos leme neigiamas planavimo tendencijas. Susikloste aplinkybes, pagal kurias sunku uztikrinti zemes naudojimo paskirciu testinuma, teritoriju vystymo nuosekluma. Numatomus sprendinius eme lemti asmens nuosavybes teises, ju nelieciamumas--atskiri savininku interesai. Priesingai siems veiksniams, siuolaikiniams pazangiems teritoriju planavimo sprendiniams, paremtiems darniojo vystymo principais, itakos pirmiausiai turetu tureti ne atskiru savininku interesai, bet bendri--visuomenes interesai. Siekiant tinkamos gyvenamosios, darbo ir poilsio aplinkos kokybes uztikrinimo, privacios zemes savininku teisiu apribojimas dabartineje zemes naudojimo strukturoje--neisvengiamas.

[FIGURE 3 OMITTED]

Siuo metu nuosavybes teises apribojamos paimant zeme visuomenes poreikiams, numatant zemes naudojimo paskirtis, budus ir pobudzius. Bet sprendziant is susiklosciusiu tendenciju sios priemones ne visada veiksmingos. Ju problematiskuma galima butu sieti dagiau ne su paciu nuosavybes teisiu apribojimu, bet su atsirandanciu nuostoliu lygiaverciu ir teisingu pasidalinimu tarp visu. Ta galima sieti su: 1) zemes sklypams bendrojo plano priskiriama tiksline paskirtimi, budu ir pobudziu, kurie atskiram savininkui salygiskai apriboja nuosavybes teises del zemes naudojimo, ipareigoja savininka vykdyti numatyta veikla ir 2) zemes paemimu visuomenes poreikiams.

Si privaciu teisiu i zeme problema daugiau gali buti siejama ne su paciomis nuosavybes teisemis, bet su atsirandanciu nuostoliu lygiaverciu ir teisingu pasidalinimu tarp visu. Ta, pavyzdziui, rodo zemes paemimo visuomenes poreikiams procedura. Vykdant sia procedura yra paimami tiesiogiai planavimo sprendiniais numatyti zemiu sklypai ar ju dalys. Jie paimami neivertinant visu zemes sklypu savininku, gaunanciu naudos is planavimo, dalyvavimo. Salygiskai atsitiktinai yra palieciamos atskiru asmenu teises. Panaudojus ju zeme numatoma infrastruktura paprastai naudojasi ir kitu zemes sklypu savininkai, neprisideje prie viesosios infrastrukturos ikurimo. Del tokio netolygaus nuosto liu pasidalinimo susiduriama su teisingumo principo problema. Jo nepaisant susidaro pagristas pretekstas nuostolius patiriantiems savininkams siekti apginti nuosavybe, keiciant planavimo sprendinius, nepasyti ju kokybes.

Toks teritoriju planavimas, priklausantis nuo zemes savininku interesu, taip pat susikloste del konkreciu planavimo normatyvu, zemes naudojimo taisykliu nebuvimo. Atskiru teisiniu dokumentu neapsaugotos teritorijos traktuojamos vienodai, jose gali buti vykdoma tai, kas nera uzdrausta. Priesingai nuo tarpukario, zemes naudojimas neapsaugomas nei nustatant zemes naudojimo tikslus, nei ribojant nuosavybe visuomenes labui. Tarpukariu zeme buvo skiriama konkretiems tikslams--darbui, miestu pletrai ir pan. o siomis dienomis ji privatizuojama ir planuojama neatsizvelgiant i jokias salygas: nei i salies ukio formavima, nei i teritoriju visuomenine reiksme, nei i isskirtines gamtines ar kulturines savybes. Siuo metu ji kartais tampa tam tikru ikaitu, turinciu duoti ne ta nauda, kuriai ji gali buti tinkamiausia, o ta, kurios nori jai priskirtas savininkas.

Tokios aplinkybes rodo, kad Lietuvoje teritoriju planavimo ir zemes tvarkymo sistema tinkamai nefunkcionuoja. Nera uztikrinama, kad naudojant teritorijas bus atsizvelgta i reiksmingiausias aplinkos savybes, bus tolygiai ivertinamos visu zemes savininku bei visuomenes teises. Specialiuju ir bendruju planu sprendiniai, ju keitimai daugeliu atveju yra pritaikomi prie atsitiktiniu teritoriju vystymo interesu. Nera uztikrinamas viesuju teritoriju vystymo testinumas ir nuoseklumas. Toks planavimas yra ydingas, darantis daug zalos valstybei.

[FIGURE 4 OMITTED]

[FIGURE 5 OMITTED]

Viena is iseiciu galetu buti teisiskai pertvarkyti zemes naudojimo sistema. Ir pertvarkyti ja taip, kad ne planavimo sprendiniai butu taikomi prie teritoriju vystymo interesu, o atvirksciai--interesai pritaikomi prie suplanavimo sprendiniu. Vienas tokiu budu galetu buti proporcingo zemes sklypu pertvarkymo principo taikymas. Sis principas pertvarkant zemes siuo metu taikomas pazangiose uzsienio salyse (Federal Building ... 1990) ir buvo taikomas tarpukario Lietuvoje (Miestu ... 1939). Be to, siuo metu Lietuvoje taip pat nurodoma, kad civiliniai santykiai taip pat reguliuojami vadovaujantis proporcingumo principu (LR civilinis ... 2000). Remiantis siuo principu galima butu parengti zemiu tvarkymo taisykles, apibreziancias tokiu nuostatu taikyma kaip: planavimas vientisoje teritorijoje, proporcingas zemes sklypu verciu pertvarkymas ar sukeitimas, nuostoliu kompensavimas atsizvelgiant i visu tiesiogiai ir netiesiogiai planavimo paliestu zemes sklypu vertes padidejima ar sumazejima. Siu nuostatu teisinis apibrezimas leistu is esmes pertvarkyti teritoriju planavimo procesa. Tuomet atsirastu galimybe atskirti teritoriju planavimo sprendinius nuo savininkui priklausancios zemes sklypo vietos. Butu galima socialiai teisingai atskirti visuomenisko ir privataus pobudzio teritorijas, apsaugoti visuomenes ir privaciu savininku teises, nepazeidziant teritoriju planavimo pagrindu.

Isvados

1. Vykdant zemes reforma (grazinant zemes ir for muojant zemiu sklypus) issiskyre du jos etapai: 1) 1990-1995 m. reforma buvo vykdoma vadovaujantis planingu, perspektyviu zemiu tvarkymu; 2) nuo 1995 m. reforma pradeta vykdyti neatsizvelgiant i planinga zemiu pertvarkyma.

2. 1995 m. suteikus zemes savininkams didesnes zemes nuosavybes teises, sumazinus zemes naudojimo kontrole, teritoriju planavimas tapo priklausomas nuo zemes savininku interesu. Zemes naudojimas tapo neprognozuojamos laisvos rinkos ekonomikos procesu rezultatu.

3. Dabartineje teisineje teritoriju planavimo bazeje zemes tvarkymas nera apibreztas kaip vientiso, nuoseklaus planavimo procesas. Nera sukurta zemes naudojimo politika ir kitos normos ar taisykles, pagal kurias butu galima kartu planuoti teritorijas, tvarkyti nuosavybes teises, kontroliuoti formuojamos aplinkos kokybe, uztikrinti viesaji interesa.

4. Siekiant sudaryti greitesnes privaciu teritoriju vysty mo salygas daromos pagrindiniu Teritoriju planavimo istatymo pataisos. 2004 m. padarytos teisines pataisos leme teritoriju planavimo rezultatus, priestaraujancius pagrindiniams zemes naudojimo tikslams.

5. Specialiuju ir bendruju planu sprendiniai, numatantys nepagristas urbanizuojamas teritorijas, lemia zemes ukio teritoriju fragmentacija, neefektyvu viesosios infrastrukturos vystyma, stichini gamtinio krastovaizdzio keitimasi, miestu urbanistini isdrikima.

6. Viena svarbiausiu viesaji interesa galinciu uztikrinti priemoniu yra zemes paemimo visuomenes poreikiams procedura. Taciau ji nera visiskai teisinga privaciu zemes savininku atzvilgiu--joje nera ivertinamas visu zemes savininku, gaunanciu naudos is sukuriamos infrastrukturos, proporcingas dalyvavimas pasidalinant atsirandancius nuostolius.

7. Susidariusioms problemoms spresti siuloma parengti zemiu pertvarkymo taisykles igyvendinant siuos planavimo ir nuosavybes derinimo principus:

--zemiu perskirstyma vientisoje planuojamoje teritorijoje;

--proporcinga zemes verciu pokyciu paskirstyma;

--tiesiogiai ir netiesiogiai planavimo paliestu savininku dalyvavima pasidalinant nuostolius.

Iteikta 2009 03 25

doi: 10.3846/1392-1630.2009.33.82-91

Literatura

Armaliskiu gyvenamojo rajono Kaune detalusis planas. 1992-1993. AB "Miestprojektas". Kaunas.

Bardauskiene, d. 2007. Miesto bendrasis planas ir ekspertiniai vertinimai, Urbanistika ir architektura XXXI(3): 119-130.

Daunora, Z. J. 2001. Miesto gyvenamoji teritorija. Planavimo reglamentavimo metmenys, Urbanistika ir architektura XXV(2): 71-79.

Daunora, Z. J. 2005. Kulturiniai ir strukturiniai miestu pletros uzdaviniai valstybes normatyviniuose dokumentuose, Urbanistika ir architektura 29(4): 164-173.

Del Kauno miesto savivaldybes teritorijos bendrojo plano II pakeitimo [interaktyvus]. 2007. Kauno miesto savivaldybe [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.kaunas.lt/go.php/lit/Bendrasis_planas_ir_jo_pakeitimai/246>.

Del Kauno miesto savivaldybes teritorijos bendrojo plano II pakeitimo [interaktyvus]. 2007. SI "Kauno planas" [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.kaunas.lt>.

Del pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atstatymo tvarkos ir salygu. Lietuvos Respublikos istatymas, Valstybes zinios, 21545, 1991 06 18.

Del Lietuvos Respublikos istatymo "del pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atstatymo tvarkos ir salygu" papildymo ir pakeitimo. Lietuvos Respublikos istatymas, Valstybes zinios, 32725, 1993 07 15.

Del Lietuvos Respublikos istatymo "del pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atstatymo tvarkos ir salygu" papildymo ir pakeitimo. Lietuvos Respublikos istatymas, Valstybes zinios, 501226, 1995 05 30.

Dimindaviciute, D. 2008. Krastovaizdzio, kaip rekreacines aplinkos, prieinamumo reglamentavimo Lietuvoje ir uzsienio valstybese analize, Urbanistika ir architektura 32(4): 258-268.

Dringelis, L. 2003. Zemes privatizavimas ir miestu viesojo naudojimo zonu urbanistinis formavimas, Urbanistika ir architektura XXVII(4): 163-169.

Federal Building Code (Baugesetzbuch, BauGB). 1990 [interaktyvus]. Federal Ministry for Transport, Construction and housing, Germany [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.iuscomp.org/gla/statutes/BauGB. htm>.

Juskevicius, Pr.; Vitkauskas, A. 2001. Miestu planavimo ir pletros valdymo bukle Lietuvoje, Urbanistika ir architektura XXV(2): 55-62.

Juskevicius, Pr.; Jauneikaite, K. 2008. Urbanistiniu strukturu formavimo ir zemes naudojimo klasifikavimo problematika, Urbanistika ir architektura 32(4): 240-247.

Kauno miesto savivaldybes bendrasis planas. 2003. SI "Kauno planas".

Kauno miesto savivaldybes teritorijos bendrojo plano pakeitimu schema [interaktyvus]. 2006. SI "Kauno planas" [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.kaunas.lt>.

Kauno rajono savivaldybes bendrasis planas [interaktyvus]. 2008. SI "Kauno planas" [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.krs.lt>.

Kelmes miesto teritorijos bendrasis planas. 2007. KTU Architekturos ir statybos institutas. Kaunas. Kretingos rajono savivaldybes bendrasis planas [interaktyvus]. 2008. Klaipedos universiteto Regioninio planavimo centras [ziureta 2009 03 19]. Prieiga per interneta: <http://www.kretinga.lt>.

Lietuvos teises pagrindai. Vilnius: Justitia, 2004.

Lietuvos Respublikos civilinis kodeksas, Zin., 74-2262, 2000.

Lietuvos Respublikos Konstitucija. Vilnius: LR Teisingumo ministerija, 1999.

Lietuvos Respublikos Konstitucijos komentaras. 1 dalis. Vilnius: Teises institutas, 2000.

Lietuvos Respublikos Konstitucinio teismo nutarimas del Lietuvos Respublikos 1993 m. liepos 15 d. istatymo "del Lietuvos Respublikos istatymo "del pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atstatymo tvarkos ir salygu" papildymo ir pakeitimo" 3 punkto daliu, kuriomis pakeistos 1991 m. birzelio 18 d. istatymo "del pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atstatymo tvarkos ir salygu" 4 straipsnio penktoji ir sestoji dalys, bei 14, 15, 16, 17, 18 ir 19 punktu, kuriais sio istatymo 12 straipsnis papildytas 10, 11, 12, 13, 14 ir 15 punktais, atitikties Lietuvos Respublikos Konstitucijai. Vilnius, 1994 m. geguzes 27 d.

LR zemes reformos istatymas, Valstybes zinios, 24635, 1991.

Lietuvos Respublikos zemes istatymas, Valstybes zinios, 34620, 1994.

LR zemes reformos istatymas, 1991, Zin., 531295, 1995 m. nauja redakcija.

LR zemes reformos istatymas, 1991; Zin., 691735, 1997 07 02 nauja redakcija.

Lietuvos Respublikos pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atkurimo istatymas, Zin., 651558, 1997.

Lietuvos Respublikos pilieciu nuosavybes teisiu i islikusi nekilnojamaji turta atkurimo istatymas, Zin., 651558, 1997; 2002 04 02 redakcija.

Lietuvos Respublikos teritoriju planavimo istatymas, Zin., 1072397, 1995.

Lietuvos Respublikos teritoriju planavimo istatymo 4, 12, 15, 22, 24 straipsniu pakeitimo ir papildymo istatymas, Zin., 107-2397, 1995; 21617, 2004.

Miestu zemiu tvarkymo istatymas, Vyriausybes zinios, 614/4330, 1938.

Miestu zemiu tvarkymo istatymui vykdyti taisykles, Vyriausybes zinios, 651/4751, 1939.

Ramanauskas, E. 2006. Zemes tvarkymo istatymu baze tarpukario Lietuvoje, Urbanistika ir architektura 30(4): 119-224.

Staniunas, E. 2008a. Krastovaizdzio formavimo teisine baze ir aplinkos formavimo praktika, Urbanistika ir architektura 32(3): 193-199.

Staniunas, E. 2008b. Viesojo intereso apibrezimo Lietuvos urbanistineje pletroje klausimu, Urbanistika ir architektura 32(4): 248-257.

Vanagas, J. 2003. Miesto teorija. Vilnius: Vilniaus dailes akademijos leidykla.

Zemes reformos istatymas, Vyriausybes zinios, 83/721, 1922 04 03.

Evaldas Ramanauskas

Doctoral student, Dept of Land-Use Management, Institute of Architecture and Construction, Kaunas University of Technology. Tunelio g. 60, LT-44405 Kaunas, Lithuania. E-mail: krastotvarka@asi.lt

Evaldas Ramanauskas KTU Architekturos ir statybos institutas, Tunelio g. 60, LT-44405 Kaunas, Lietuva El. pastas: krastotvarka@asi.lt