Methodologies of real estate investment projects' efficiency evaluation/Nekilnojamojo turto investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodikos.

Ginevicius, Romualdas ; Zubrecovas, Viktoras ; Ginevicius, Tomas 等

1. Ivadas

Nekilnojamajam turtui, vertinant investiciju poziuriu, budinga tam tikra specifika, isskirianti nekilnojamaji turta is kitu investavimo objektu. Investavimas i nekilnojamaji turta nagrinejamas nekilnojamojo turto projektu kontekste ir vertinamas projektiniu poziuriu, t. y. efektyvumui vertinti taikomos investiciniu projektu vertinimo metodikos, atsizvelgiant i nekilnojamojo turto projektu specifika ir ypatumus.

Vertinant investiciju i nekilnojamaji turta sprendimus, svarbiausia yra issiaiskinti, ar investuotos lesos gris. Konkreciu kiekvieno investuotojo tikslu pasiekimas gali buti vertinamas taikant ivairius kriterijus, atsizvelgiant i ivairius apribojimus. Galima teigti, kad investavimo procesas yra rizikos ir naudos palyginimo analizavimo priemone. Todel autoriai Byrne (1996), Holland et al. (2000), Rutkauskas (2001a, b), Rutkauskas, Tamosiuniene (2002), Millet, Wedley (2002), Brown et al. (2008) ir daugelis kitu daug demesio skiria rizikos ir neapibreztumo vertinimui priimant nekilnojamojo turto investicinius sprendimus. Kita vertus, ivairiu autoriu pateiktuose investiciniu sprendimu vertinimo modeliuose daznai ivertinama tik rizika, kompleksiniu nekilnojamojo turto projektu efektyvumo vertinimo metodu ir algoritmu nepateikiama. Todel kyla poreikis issamiau analizuoti ivairiu autoriu siulomus nekilnojamojo turto projektu efektyvumo metodus, modelius, kriterijus, susiejant juos i visuma, ieskant kompleksiniu nekilnojamojo turto projektu efektyvumo vertinimo sprendimu, numatant tolesnes vertinimo metodiku tobulinimo kryptis.

Sio straipsnio tikslas--isanalizuoti nekilnojamojo turto investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodus, susisteminti pagrindinius nekilnojamojo turto efektyvumo vertinimo teoriniuose modeliuose taikomus rodiklius, numatyti tolesnes vertinimo metodiku tobulinimo kryptis. Tyrimui taikyti sie metodai: mokslines literaturos analize, lyginamoji analize, logine analize.

2. Nekilnojamojo turto investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodai

Mokslineje literaturoje investiciniu projektu efektyvumui vertinti taikoma daug ivairiu metodu: matematiniu, algoritminiu, verbaliniu. Konkretaus metodo pasirinkimas daznai priklauso nuo investavimo objekto ir subjekto, nustatytu investavimo tikslu, projekto gyvavimo fazes (ikiinvesticine, investicine ar poinvesticine faze), informacijos patikimumo ir kiekio, vertintojo kompetencijos ir kitu veiksniu. Praktikoje dazniausia taikomi metodai, kuriais vertinamas tik finansinis ir ekonominis projekto efektyvumas, taciau siuo metu siu metodu daznai nepakanka ir butina vertinti kitus veiksnius (daznai net neturincius kiekybines israiskos), veikiancius investuotoju sprendimus.

Susipazinus su daugelio autoriu--G. Birmano, S. Smidto ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 1997), Byrne (1996), Belli et al. (1997), Brown, Matysiak (2000), Rutkausko, Tamosiunienes (2002), Maksimovo ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2003), Vilenskio ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] et al. 2004), Cariovo ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2004), Voroncovskio ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2003), Ginsburgo ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2005), Damodarano ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2004) ir kt.--pateiktais investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodais, galima teigti, kad:

--siuo metu nera bendros investiciniu projektu efektyvumo vertinimo sistemos;

--tu paciu efektyvumo rodikliu visumai apibrezti vartojamos skirtingos savokos ir taikomos skirtingos skaiciavimo metodikos;

--nevienodai traktuojama investiciniu projektu igyvendinimo ivertinimo metodika.

Investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodai atskirais projekto igyvendinimo etapais gali buti grupuojami taip (Shapiro 2004; Rutkauskas, Tamosiuniene 2002):

--aplinkos analizei, tikslams nustatyti taikytini metodai;

--pirminei alternatyvu atrankai taikytini metodai;

--pasekmems (rezultatams) vertinti, atsizvelgiant i skirtingo pobudzio tikslus, taikytini metodai;

--daugiakriteriniai vertinimo metodai.

Literaturos analize parode, kad investiciniu projektu efektyvumas vertinamas siais pagrindiniais metodais (Rutkauskas, Tamosiuniene 2002):

--kapitalo, arba vadinamuoju tradiciniu, metodu. Investicijas vertinant siuo metodu yra nagrinejamas visas projekto kapitalas (Shapiro 2004);

--nuosavo kapitalo metodu. Siuo metodu vertinamas investuotojo kapitalo efektyvumas;

--ekspertiniu vertinimu. Tai papildomas projektu efektyvumo vertinimo metodas, taikomas tada, kai projekto veiksniams vertinti negalima taikyti formalizuotu analizes metodu (Zavadskas et al. 1999);

--kompleksiniu vertinimu. Sis metodas leidzia vertinti investicinius projektus, kuriu veiksniai tarpusavyje priestarauja. Taip pat sis metodas suteikia galimybe atsizvelgti i atskiru kriteriju svarba vertinimo rezultatams (Rutkauskas, Tamosiuniene 2002);

--sinergetiniu vertinimu. Sis metodas yra panasios metodines strukturos kaip ir kompleksinis vertinimas. Pagal nustatytas metodikas vienu metu ivertinami pagrindiniai projekto kriterijai (finansiniai, ekonominiai, socialiniai, ekologiniai, technologiniai, intelektiniai ir kt.).

Toliau mineti metodai aptariami placiau.

Kapitalo vertinimo metodas daugelio mokslininku yra vadinamas tradiciniu investiciju efektyvumo ivertinimu. Jis susideda is siu pagrindiniu elementu (Shapiro 2004):

1) pinigu srautu ivertinimo (bendro pinigu srauto, grynojo pinigu srauto, laisvojo pinigu srauto, likutinio pinigu srauto ir kt.);

2) diskonto normos (lyginamosios normos arba barjerinio koeficiento) identifikavimo (butino identifikuojant pinigu verte per tam tikru laika bei ivertinant galima projekto rizika);

3) pagrindiniu investicinio projekto efektyvumo rodikliu ivertinimo (IRR, NPV, PI, PP, MIRR, ARK);

4) sprendiniu del projekto igyvendinimo ar atmetimo priemimo. Sio metodo esme--vertinti, kiek efektyviai isnaudojamas visas projekto kapitalas: nuosavas ir skolintas ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] et al. 2004; Shapiro 2004).

Nuosavo kapitalo metodas. Ji taikant ivertinamas nuosavo kapitalo naudojimo efektyvumas. Esminis sio ir vadinamojo tradicinio metodo skirtumas--vertinami tik pinigu srautai, skirti akcininkui, ir lyginami su nuosavo kapitalo, naudojamo investicijoms finansuoti, suma. Investicinio projekto efektyvumo rodikliai skaiciuojami remiantis siomis pagrindinemis prielaidomis:

1) skaiciuojant NPV rodikli diskonto norma prilyginama nuosavo kapitalo kainai;

2) vertinamos tik nuosavos projekto investicijos;

3) priimant sprendimus del projekto efektyvumo remiantis IRR rodikliu, turi buti lyginama IRR reiksme ir nuosavo kapitalo kaina;

4) vertinant bei prognozuojant projekto pinigu srautus turi buti itraukiami ir finansines veiklos pinigu srautai (mokamos palukanos ir grazinamas ilgalaikis kreditas, skirtas projektui igyvendinti). Nors sis metodas ir labai tinkamas savininku teikiamo kapitalo efektyvumui vertinti ir yra lankstesnis nei tradicinis metodas, taciau sis metodas tinkamesnis investicijoms vertinti pereinamojo laikotarpio ekonomikos salyse, kuriose investiciju igyvendinimo ir grazos norma yra labai rizikinga ([TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 2004).

Taikant pirmaji (viso kapitalo) metoda, yra vertinami projekto pinigu srautai ir veliau lyginami su bendra investiciju suma. Taikant antraji (nuosavo kapitalo) metoda, vertinami tik savininku pinigu srautai ir veliau lyginami su nuosavu savininko kapitalu, kuris naudojamas projekto investicijoms finansuoti imoneje.

Ekspertinis vertinimas. Sis papildomas investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodas taikomas tada, kai vertinami veiksniai neturi kiekybiniu israiskos, sunku ar neimanoma nustatyti kiekybiniu veiksniu israisku ar kai projektams taikyti kitus efektyvumo vertinimo metodus yra per brangu (Shapiro 2004). Surenkama ekspertu grupe, kuri intuityvines ir logines analizes metodu tiria projekto ir aplinkos veiksnius, o gauti vertinimo rezultatai isreiskiami balais. Grupine (kolektyvine) ekspertu projekto analize--individualiu ekspertu nuomoniu sujungimas, igyvendinamas pagal nustatyta matematini algoritma. Siuo metodu projektai vertinami tokia tvarka:

1) ekspertu komandos atranka (kokybinis ir kiekybinis ekspertu komandos parinkimas, atsizvelgiant i ekspertu kompetencija, kurybinguma, konformizma, poziuri i ekspertize, pragmatizma ir kitus bruozus). Siuo etapu butina ivertinti ekspertu kompetencija (taikomi trys pagrindiniai metodai ekspertu kompetencijai ivertinti: anketavimas, savi vertinimo metodai, kolektyvinio vertinimo metodas);

2) vertinimo tikslu ir vertinimo objekto apibudinimas;

3) vertinimo kriteriju ir reikalavimu siems kriterijams nustatymas;

4) ekspertu komisija vertina projekto veiksnius ir nustato vertinimo kriteriju svarbos koeficientus;

5) ekspertu komanda patikrina, ar gautos kriteriju reiksmes atitinka minimalius reikalavimus, keliamus nagrinejamiems projektams;

6) isrenkamos kiekvieno vertinimo kriterijaus didziausios ir maziausios reiksmes, ir randamas intervalas tarp didziausios ir maziausios kriterijaus reiksmes, kiekvienam vertinimo kriterijui nustatoma balo verte; nustatomos projektu kriteriju reiksmes ir jomis remiantis pateikiamos ekspertu rekomendacijos (Rutkauskas, Tamosiuniene 2002; [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] et al. 2004).

Kompleksinis projektu vertinimas. Kai kuriu mokslininku darbuose rekomenduojama kompleksiskai vertinant projektus taikyti ekspertinio hierarchinio vertinimo metodika (Shapiro 2004; Chen, Khumpaisal 2009; Ginevicius, Podvezko 2008b ir kt.). Ekspertinis vertinimas siame etape suteikia galimybe nustatyti ivairiais analizes metodais gautu rezultatu svarba, o hierarchine sistema leidzia, priimant sprendima del projekto, atsizvelgti i ivairius kompleksines analizes metodais gautus projekto rodiklius bei siu rodikliu svarba. Taikant sia vertinimo metodika atliekami sie pagrindiniai zingsniai:

1) esamos situacijos analize ir investavimo tikslu identifikavimas (naudojami vertinimo budai--SWOT analize, kritiniu veiksniu analize ir kt.);

2) vertinimo kriteriju aibes sudarymas;

3) kriteriju svarbos (reiksmingumo) nustatymas (taikomi metodai ekspertinis vertinimas, hierarchinis metodas ir kt.);

4) rodikliu reiksmiu nustatymas (taikomi metodai--finansine analize, ekspertinis vertinimas ir kt.);

5) randamas intervalas tarp didziausios ir maziausios kriterijaus reiksmes ir nustatomos projektu kriteriju reiksmes;

6) bendro (kompleksinio) projekto efektyvumo nustatymas;

7) sprendinio del investicinio projekto priemimas.

Sinergetinis projektu vertinimo metodas. Visi mineti investiciniu projektu vertinimo metodai leidzia vienpusiskai ivertinti alternatyvius projektus. Yra nuomoniu, kad siuolaikinis investiciniu projektu vertinimas turi remtis sinergetikos teorija. Investiciniu projektu efektyvumo vertinimas pasitelkiant sinergetikos teorija siuo metu labai mazai nagrinejamas ir praktikoje beveik visai netaikomas. Sinergetika (gr. bendradarbiavimas) sudaro sistemu, apimanciu labai daug saveikaujanciu elementu ir posistemiu, nagrinejimas. Mokslineje literaturoje sinergizmu suprantamas efektas "2 + 2 ~ 5", isreiskiantis kompleksiskai atliekamu veiksma efektyvumo lygi, palyginus su pavieniui atliekamu veiksmu efektu. Investicinio projekto sinergetiniu efektu laikomas toks efektas, kuris gaunamas kaip subalansuoto ir kolektyvinio visu projekto veiksniu (finansiniu, technologiniu, intelektiniu, socialiniu, informaciniu ir kt.) vertinimo rezultatas (Rutkauskas, Tamosiuniene 2002).

Aptarti ir isanalizuoti projektu vertinimo metodai turi savo pritaikymo sritis ir tam tikru trukumu bei privalumu. Galimas metodu lyginimas pateikiamas 1 lenteleje. Analizuotu metodu trukumai vercia ieskoti efektyvesniu budu investiciniams projektams vertinti.

Pastaruoju metu vis daugiau autoriu akcentuoja matematiniu ir daugiakriteriniu metodu taikymo privalumus ekonominiu bei socialiniu uzdaviniu sprendimams ir investiciniu projektu efektyvumui vertinti (Ginevicius 2007b; Ginevicius, Podvezko 2005, 2007; Ginevicius, Podvezko 2008a, b; French, N. French, S. 1997; Zavadskas et al. 2004; Kaklauskas et al. 2007; Ustinovicius 2004; Ustinovicius et al. 2007; Tamosiuniene 1999; Lunkevicius 2001 ir kt.). Bendruoju atveju projekto efektyvumo (kaip nagrinejamos sistemos) vertinimas apima siuos pagrindinius etapus:

1. Projekto (projektu) vertinimo tikslu nustatymas ir projektu atranka.

2. Pirminiu projekto parametru nustatymas (I funkcines sistemos dekompozicijos lygis). Sio lygio vertinama ir analizuojama tokia projekto informacija: pardavimo planas, savikainos planas, apyvartinio kapitalo planas, skolu planas bei kiti ukines ir komercines veiklos planai.

3. Vertinamas pirmines projekto parametru informacijos patikimumas, issamumas ir galimybe palyginti, informacija matematiskai apdorojama.

4. Projekto vertinimo rodikliu atranka. Kriteriju atranka turetu buti vykdoma atsizvelgiant i projekto vertinimo tikslus, projekto apimti, vertintoju kompetencijos lygi, turimos informacijos patikimumu ir kitus kriterijus.

5. Isvadu ir rekomendaciju apie projekto efektyvuma parengimas.

Siuo metu pasaulyje yra sukurta nemazai daugiakriteriniu sprendimu priemimo metodu, taikomu ivairiose veiklos srityse. Bendruoju atveju daugiakriteriniai sprendimu priemimo metodai, skirti uzdaviniams su keliomis tikslinemis funkcijomis spresti, gali buti skiriami i dvi grupes (Zavadskas et al. 1999; Bernroider, Stix 2007):

--Daugiaobjekcius (angl. Multiple Objective Decision Making, arba MODM), kurie apibudinami kaip vektorinio maksimumo problemos.

--Daugiatikslius (angl. Multiple Attribute Decision Making, arba MADM), kai pavieniams sprendimams priimti naudojami daugiatiksliai sprendimai.

Matematinio modeliavimo ir daugiakriterinio vertinimo metodai yra gana placiai taikomi sprendziant strateginio planavimo uzdavinius (Richardson, B., Richardson, R. 1992) bei finansuojant dideles pramones imones (Ginevicius, Cirba 2003; Ginevicius, Podvezko 2008b; Rutkauskas 2000, 2001b), kuriant statybos planavimo ir valdymo strategijas (Larichev et al. 2003; Ng et al. 2001; Nowak 2005; Ustinovicius, Stasiulionis 2001). Sie metodai placiai taikomi ir statybos procesui modeliuoti (Ginevicius, Cirba 2003) priimant statybos projektu finansavimo sprendimus (Ginevicius, Auksciunas 2007; Lam, Runesos 1999; Zavadskas et al. 2002, 2003, 2004).

Ekonomine salies padetis taip pat turi netiesiogine itaka nekilnojamojo turto rinkai, t. y. suinteresuotos salys, dalyvaujancios nekilnojamojo turto versle, yra jos veikiamos netiesiogiai (Kaklauskas et al. 2007). Kuo geresne makroekonomine aplinka, tuo palankesnes salygos investiciniams projektams pletoti ir igyvendinti.

Dauguma autoriu investiciniu projektu efektyvumui vertinti taiko klasikinius finansinius rodiklius: GDV, IRR, pinigu laiko vertes ir pan. Daugumoje makroekonominiu modeliu naudojami diskretus rodikliai ir todel gaunamos diskrecios vertes.

Ustinovicius et al. (2006) pasiule metoda, padedanti nustatyti rizikos zonas investuojant i nekilnojamaji turta. Siulomame modelyje pritaikytas tikimybinis intervalu metodas. Zonos suskirstytos i zonas be rizikos, standartines rizikos, aukstos rizikos ir nepelningas zonas.

Zavadskas et al. (2004) nagrinejo Electre III metodo taikymo galimybes vertinant investiciju i komercines paskirties objektus efektyvuma. Autoriai pazymi, kad vertinant investiciju i komercines paskirties objektus efektyvuma reikia ivertinti kompleksini ivairiu kriteriju poveiki: komerciniu objektu statybos apimtis, kryptis, teisinius klausimus, konstrukciniu sprendimu galimybes.

Chen ir Khumpaisal (2009) pritaike analitines hierarchijos (AHP) metoda, leidzianti ivertinti kokybinius ir kiekybinius kriterijus priimant investicinius sprendimus. Autoriu pateiktas sprendimu priemimo modelis padeda ivertinti nekilnojamojo turto projektu rizika projekto galimybiu studijos etape. Modelis leidzia sudaryti rizikos vertinimo kriteriju hierarchija, o tai padeda priimti efektyvius investicinius sprendimus.

Ivairiu zaidimu teorijos metodu taikymo galimybes, priimant investicinius sprendimus, nagrinejo Zavadskas et al. (1999, 2002, 2003, 2004), Ginevicius, Podvezko (2007, 2008a, b). Autoriai sukure programine iranga, kuria naudojant galima atlikti skaiciavimus taikant sumele min-max priciple, extended min-max principe, Wald's rule, Savage criterion, Hurwicz's rule, Laplace's rule, Bayes's rule, Hodges-Lehmann's rule.

Apibendrinant atlikta investiciniu sprendimu vertinimo metodu analize galima teigti, kad daugelis autoriu, analizuojanciu investavima bei investiciju vertinima, pateikia ivairius investiciniu projektu vertinimo metodus, kuriuos dazniausia galima suskirstyti i finansinius, rizikos vertinimo, daugiakriterinio vertinimo ir kt. metodus. Ankstyvieji metodai daugiausia remesi finansiniu rodikliu analize, o siuolaikiniuose metoduose akcentuojamas kompleksinis investiciniu sprendimu vertinimas, pasitelkiant matematinius modelius, vertinant daugeli kokybiniu ir kiekybiniu kriteriju, taikant pazangius daugiakriterinio vertinimo metodus. Kiekvienas metodas turi savu privalumu ir trukumu, taciau bendro investiciju vertinimo algoritmo nera.

Kompleksiskai vertinti investicinius nekilnojamojo turto projektus galima tik pasitelkus kokybiniu ir kiekybiniu rodikliu sistema, kuri adekvaciai apibudina projekto charakteristikas, juos veikiancia isorine aplinka, suinteresuotu grupiu poreikius. Todel toliau issamiau nagrinejami investiciniu projektu vertinimo kriterijai ir rodikliai.

3. Investiciniu projektu efektyvumo vertinimo teoriniuose modeliuose naudojami rodikliai

Nekilnojamojo turto sektoriuje, ypac perkant statybos arba nekilnojamojo turto objektus, tinkamas nekilnojamojo turto pletros ir nekilnojamojo turto valdymas yra ypac svarbus. Siekiant uztikrinti investiciniu projektu, susijusiu su nekilnojamojo turto valdymo problemomis, patikimuma tinkamai informacijai gauti yra butina nustatyti kriterijus, kuriais remiantis galima butu priimti investicini sprendima. Patikima informacija ir issami jos analize yra svarbiausias veiksnys kuriant investicinius projektus ir priimant investicinius sprendimus (Ustinovicius, Stasiulionis 2001; Stasiulionis et al. 2002), pasirenkant nekilnojamojo turto valdymo modeli matematinio modeliavimo kontekste.

Analizuojant moksline literatura pastebeta, kad autoriai pateikia ir nagrineja ivairias nekilnojamojo turto investiciniu sprendimu priemimo rodikliu grupes. Kaip jau buvo mineta, investiciniai sprendimai nekilnojamojo turto projektu kontekste turi buti vertinami atsizvelgiant i rizika. Todel daugelis autoriu (Lumby 1996; Byrne 1996; Hudson-Wilson, Wurtzebach 1998; Chen, Khumpaisal 2009; Adair, Hutchison 2005; Blundell et al. 2005; Rutkauskas 2000, 2001b; Ginevicius, Podvezko 2005; 2008a, b; Ustinovicius et al. 2006 ir kt.), vertindami investiciniu projektu efektyvuma, isskiria rizikos vertinimo rodiklius ir juos grupuoja i aplinkos, socialinius, ekonominius, technologinius rizikos veiksnius ir vertinimo rodiklius. Kita vertus, sie rodikliai daznai nagrinejami atskirai, neivertinant projektu pelningumo ir kitu efektyvumo rodikliu.

Remiantis atlikta analize galima teigti, kad literaturoje nepateikiama bendra investiciju i nekilnojamojo turto projektus vertinimo rodikliu sistema, taciau daugelis autoriu naudoja panasius investiciju efektyvumo vertinimo kriterijus. Siekiant apimti maksimalu kieki galimu kriteriju, sudaryta investiciniu projektu ekonominio efektyvumo vertinimo teoriniuose modeliuose rodikliu lentele, kurioje nurodytas visas ekonominio efektyvumo (rodikliu) kriteriju spektras ir juos nagrinejantys autoriai (2 lentele).

Analizes rezultatai rodo, kad dauguma autoriu investiciniams sprendimams vertinti taiko ekonominius rodiklius. Dazniausiai taikomi vidines pelno normos (IRR), grynosios dabartines vertes (NPV), investiciju atsipirkimo laiko, pelningumo indekso, investiciju pelningumo indekso, pradines investicijos ir grynuju pajamu rodikliai. Minetu ir kitu dazniausiai analizuojamu rodikliu aprasas pateikiamas 3 lenteleje.

Galima teigti, kad dauguma autoriu investiciniu projektu efektyvumui vertinti taiko klasikinius finansinius rodiklius: GDV, IRR, pinigu laiko vertes ir pan. Vertinant investicinius sprendimus neintegruojami ir rizikos vertinimo rodikliai, neanalizuojami kokybiniai, sunkiau ivertinami, taciau aktualus rodikliai: isorines aplinkos veiksniai, nekilnojamojo turto kokybines charakteristikos, suinteresuotu grupiu poreikiai ir pan. Nepateikiama ir nagrinejamu rodikliu sistema bei hierarchine struktura. Tokia rodikliu struktura gali buti ypac aktuali, kai atliekamas sudetingo reiskinio, tokio kaip investavimas i nekilnojamojo turto projektus, vertinimas. Nagrinejamo proceso ar reiskinio strukturizavima nagrineja Ginevicius ir Podvezko (2005, 2008a, b). Ju teigimu, formuojant nagrinejamo proceso ar reiskinio struktura, detalizuojamos atskiros jos savybes, ja sudaro atskiros atsakos. Jas apibudinanciu elementu skaicius skirtingas, todel kiekviena tokia atsaka gali tureti nevienoda hierarchiniu lygiu skaiciu.

Pateikiama tokia nagrinejamo proceso ar reiskinio hierarchines strukturos formavimo eiga (Ginevicius 2007a, b):

1. Nustatomas nagrinejamo proceso ar reiskinio elementu skaicius.

2. Sie elementai paskirstomi pagal nagrinejamo proceso ar reiskinio savybes (aspektus), t. y. suformuojamos elementu grupes.

3. Prireikus, t. y. jeigu elementu skaicius grupeje per didelis, sukuriamas papildomas hierarchinis lygis--is grupes elementu suformuojamos kelios giminingu elementu grupes.

4. Prireikus, t. y. jeigu nagrinejamo hierarchinio lygio elementu grupiu skaicius per didelis, formuojamas papildomas lygis ir tokiu budu sumazinamas jame esanciu elementu grupiu skaicius.

5. Nagrinejamo proceso ar reiskinio nusakancios hierarchines strukturos formavimas baigiamas, kai pasiekiamas auksciausias jos lygmuo, t. y. kai visi aspektai susijungia i viena dydi, kurio formulavimas sutampa su nagrinejamo proceso ar reiskinio pavadinimu.

Aprasytoji hierarchijos formavimo struktura turetu buti pritaikyta nekilnojamojo turto investiciniams projektams vertinti. Tai sudarytu pagrinda visapusiskai aprasyti investiciniu projektu vertinimo rodiklius ir sudaryti kompleksine efektyvumo vertinimo rodikliu struktura, apimancia tiek kiekybinius, tiek kokybinius rodiklius, ir leistu geriau suprati vykstancius procesus, nuo kuriu stipriai priklauso vieno ar kito projekto rezultatas.

4. Isvados

1. Daugelis autoriu, analizuojanciu investavima bei investiciju vertinima, pateikia ivairius investiciniu projektu vertinimo metodus, kuriuos dazniausiai galima suskirstyti i finansinius, rizikos vertinimo, daugiakriterinio vertinimo ir kt. metodus. Kiekvienas metodas turi savu privalumu ir trukumu, taciau bendro investiciju vertinimo algoritmo nera. Taigi ryskeja, kad reikia parengti ir pasiulyti patobulinta nekilnojamojo turto verslo projektu vertinimo algoritma, kuriuo remdamiesi projektu rengejai bei vertintojai galetu nustatyti investiciniu projektu efektyvuma, atitikti investuotojo reikalavimams ir nustatyti projektu efektyvumo prioritetus.

2. Tinkamo modelio parinkimas leis isspresti rizikos ir neapibreztumo valdymo problema, pades priimti teisingus sprendimus esant placiai galimybiu aibei. Tai nurodys teisingas investavimo i nekilnojamaji turta kryptis ir uztikrins nekilnojamojo turto projektu kokybe bei didins ju verte investuotojams, vartotojams ir kitoms suinteresuotoms grupems.

3. Mokslines literaturos analize parode, kad vertinant nekilnojamojo turto investicinius sprendimus neintegruojami investiciju efektyvumo, investiciju rizikos vertinimo rodikliai, neanalizuojami kokybiniai, sunkiau ivertinami, taciau aktualus rodikliai: isorines aplinkos veiksniai, nekilnojamojo turto kokybines charakteristikos, suinteresuotu grupiu poreikiai ir pan. Daznai nenagrinejama ir nepateikiama nagrinejamu rodikliu sistema bei hierarchine struktura. Todel butina sukurti integruota kompleksine investiciju efektyvumo vertinimo rodikliu sistema ir ja strukturizuoti hierarchijos principu.

Received 20 February 2009; accepted 13 July 2009

Iteikta 2009-02-20; priimta 2009-07-13

Literatura

Adair, A.; Hutchison, N. 2005. The reporting of risk in real estate appraisal property risk scoring, Journal of Property Investment and Finance 23(3): 254-268. doi:10.1108/14635780510599467

Belli, P.; Anderson, J.; Barnum, H.; Dixon, J.; Tan, J. P. 1997. Handbook on Economic Analysis of Investment Operations. Worldbank: Learning and Leadership Center. 159 p.

Bernroider, E.; Stix, V. 2007. A method using weights restriction in data envelopment analysis for ranking and validity issues in Decision Making, Computers and Operational Research 34(9): 2637-2647. doi:10.1016/j.cor.2005.10.005

Byrne, P. 1996. Risk, Uncertainty and Decision Making in Property Development. Second Editon. London: E & FN Spon, an imprint of Chapman & Hall. 162 p.

Blundell, G. F.; Fairchild, S.; Goodchild, R. N. 2005. Managing Portfolio Risk in Real Estate, Journal of Property Research 22(2&3): 119-136. doi:10.1080/09599910500456759

Brown, R. G.; Matysiak, G.A. 2000. Real Estate Investment. London: Prentice Hall. 707 p.

Brown, R. M.; Schwann, G.; Scott, C. 2008. Personal Residential Real Estate Investment in Australia: Investor Characteristics and Investment Parameters, Real Estate Economics 36(1): 139-173. doi:10.1111/j.1540-6229.2008.00210.x

Chen, Z.; Khumpaisal, S. 2009. An analytic network process for risks assessment in commercial real estate development, Journal of Property Investment and Finance 27(3): 238-258. doi:10.1108/14635780910951957

French, N.; French, S. 1997. Decision theory and real estate, Journal of Property Valuation and Investment 15(3): 226-232. doi:10.1108/14635789710184943

Ginevicius, R. 2007a. Procesu ir reiskiniu hierarchinis strukturizavimas [Hierarchical structuring of processes and phenomena], Verslas: teorija ir praktika [Business: Theory and Practice] 8(1): 14-18.

Ginevicius, R. 2007b. Sudetingo reiskinio strukturizuotos rodikliu sistemos formavimas [Generating a structured system of criteria for describing a complicated phenomenon], Verslas: teorija ir praktika [Business: Theory and Practice] 8(2): 68-72.

Ginevicius, R.; Auksciunas, V. 2007. Statybos istekliu ekonomika [Construction Resources Economics]. Vilnius: Technika. 131 p.

Ginevicius, R.; Cirba, S. 2003. A competitive strategy for selecting the parameters of building contracts, Journal of Civil Engineering and Management 9(1): 40-44.

Ginevicius, R.; Podvezko, V. 2005. Daugiakriterinio vertinimo rodikliu sistemos formavimas [Forming the evaluation criteria system in multicriteria analysis], Verslas: teorija ir praktika [Business: Theory and Practice] 6(4): 199-207.

Ginevicius, R.; Podvezko, V. 2007. Some problems of evaluating multicriteria decision methods, International Journal of Management and Decision Making 8(5/6): 527-539. doi:10.1504/IJMDM.2007.013415

Ginevicius, R.; Podvezko, V. 2008a. Daugiakriterinio vertinimo budu suderinamumas [The Problem of Compatibility of Various Multiple Criteria Evaluation Methods], Verslas: teorija ir praktika [Business: Theory and Practice] 9(1): 73-80.

Ginevicius, R.; Podvezko, V. 2008b. Daugiakriterinio vertinimo taikymo galimybes kiekybiniam socialiniu reiskiniu vertinimui [A Feasibility Study of Multicriteria Methods' Application to Quantitative Evaluation of Social Phenomena], Verslas: teorija ir praktika [Business: Theory and Practice] 9(2): 81-87.

Holland, S. A.; Ott, S. H.; Riddiough, T. J. 2000. The Role of Uncertainty in Investment: An Examination of Competing Investment Models Using Commercial Real Estate Data, Real Estate Economics l(28): 33-64 doi:10.1111/1540-6229.00792

Hudson-Wilson, S.; Wurtzebach, Ch.H. 1998. Managing Real Estate Portfolios. New York: IRWIN. 391 p.

Kaklauskas, A.; Zavadskas, E. K.; Banaitis, A.; Satkauskas, G. 2007. Defining the utility and market value of real estate multiple criteria approach, International Journal of Srategic Property Management 11(2): 107-120.

Lam, K. C.; Runesos, G. 1999. Modeling financial decisions in construction firms, Construction Management and Economics 17(5): 589-602. doi:10.1080/014461999371204

Larichev, O.; Kochan, D.; Ustinovicius, L. 2003. Multicriteria method for choosing the best alternative for investment, International Journal of Strategic Property Management 7(1): 33-43.

Lumby, S. 1996. Investment Appraisal and Financial Decisions. London: Chapman & Hall, 667 p.

Lunkevicius, S. 2001. Daugiakriterinis kaimo statiniu investiciniu projektu efektyvumo vertinimas [Multiple criteria evaluation of rural buildings investment projects efficiency]: daktaro disertacija [Doctoral dissertation]. Vilnius: Technika.

Millet, O.; Wedley, W. 2002. Modelling risk and uncertainty with the analytic hierarchy process, Journal of Multicriteria Decision Analysis 11: 97-107. doi:10.1002/mcda.319

Ng, S. T.; Mak, M. M.; Skitmore, R. M.; Vamam, M. 2001. The predictive ability of Bromilow's time-cost model, Construction Management and Economics 19(2): 165-173. doi:10.1080/01446190150505090

Nowak, M. 2005. Investment projects evaluation by simulation and multiple criteria decision aiding procedure, Journal of Civil Engineering and Management 11(3): 193-202.

Richardson, B., Richardson, R. 1992. Business Planning and Approach to Strategic Management. London: Pitman publishing. 289 p

Rutkauskas, A. V. 2000. Formation of adequate investment portfolio for stochasticity of profit possibilities, Property Management 4(2): 100-115.

Rutkauskas, A. V. 2001a. Financial analysis problems under presence of uncertainty, Property Management 5(1): 45-62.

Rutkauskas, A. V. 2001b. Nekilnojamojo turto pletote, investicijos ir rizika [Real estate development, investments and risk]. Vilnius: Technika. 404 p.

Rutkauskas, A. V.; Tamosiuniene, R. 2002. Verslo projektavimas [Business project]. Vilnius: Technika. 240 p.

Shapiro, C. A. 2004. Capital Budgeting and Investment Analysis. London: Prentice Hall. 264 p.

Stasiulionis, A.; Ustinovicius, L.; Zavadskas, E. K. 2002. Market's multicriteria based development of commercial property in Baltic countries, Tiltai [Bridges] 21(4): 31-38.

Tamosiuniene, R. 1999. Verslo projektu sudarymo ir valdymo problemos [Problems of business projects design and management]: daktaro disertacija. Vilnius: Technika.

Ustinovicius, L. 2004. Determination of efficiency of investments in Construction, International Journal of Strategic Property Management 8(1): 25-44.

Ustinovicius, L.; Stasiulionis, A. 2001. Komerciniu objektu statybos vietos parinkimo vertinimas ivairiais aspektais [Multicriteria-based estimation of selection of commercial property construction site], Statyba [Civil Engineering] 7(6): 474-480.

Ustinovicius, L.; Podvezko, V.; Ginevicius, R. 2006. A method of determining risk zones of investment in real estate, Control and Cybernetics 35(2): 471-486.

Ustinovicius, L.; Zavadskas, E. K.; Podvezko, V. 2007. Application of a quantitative multiple criteria decision-making (MCDM-1) approach to the analysis of investments in construction, Control and Cybernetics 36(1): 256-268.

Zavadskas, E. K.; Simanauskas, L.; Kaklauskas, A. 1999. Sprendimu paramos sistemos statyboje [Decision Support Systems in Construction]. Vilnius: Technika. 235 p

Zavadskas, E. K.; Kaklauskas, A.; Raslanas, S. 2004. Evaluation of investments into housing renovation, International Journal of Strategic Property Management 8(3): 177-190.

Zavadskas, E. K.; Peldschus, F.; Ustinovicius, L. 2003. Development of software for multiple criteria evaluation, Informatika 14(3): 259-272.

Zavadskas, E. K.; Ustinovicius, L.; Stasiulionis, A. 2004. Multicriteria evaluation of commercial construction projects for investment purposes, Journal of Civil Engineering and Management 10(2): 151-166.

Zavadskas, E. K.; Ustinovicius, L.; Turskis, Z.; Peldchus, F.; Messing, D. 2002. LEVI 3.0--Multiple Criteria evaluation program for construction solutions, Journal of Civil Engineering and Management 8(3): 184-191.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Birman, G.; Smidt, S. Economic analysis of investment projects]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 631.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 2004. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Vilenskij, P. L.; Livshic, V. N.; Smoliak, S. A. Evaluation of investment projects efficiency]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 888.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Voroncovskij, A. V. Investment and Financing]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 526.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Ginsburg, A. I. Applied economic analysis]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.], 2005. 319.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Demodaran, A. Investment evaluation]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] 1323.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Maksimov, S. N. Development, management and financing of organizational property]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 256.

[TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 2004. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.] [Cariov, V. V. Evaluation of economic efficiency of the investment]. [TEXT NOT REPRODUCIBLE IN ASCII.]. 460.

doi: 10.3846/1648-0627.2009.10.181-190

Romualdas GINEVICIUS. Prof. Dr Habil., Head of the Department of Enterprise Economics and Management, construction engineer and economist. The author of more than 350 research papers and over 20 scientific books; Editor-in-chief of the 'Journal of Business Economics and Management' (located in ISI database 'Web of Science') and the Journal 'Business: Theory and Practice'. Research interests: organization theory, complex quantitative evaluation of social processes and phenomena.

Viktoras ZUBRECOVAS. Phd student at Department of Economics and Management of Enterprises, Vilnius Gediminas Technical University

Tomas GINEVICIUS. Phd student of Department of Social Economics and Business Management, Vilnius Gediminas Technical University.

Romualdas Ginevicius (1), Viktoras Zubrecovas (2), Tomas Ginevicius (3)

Vilnius Gediminas Technical University, Sauletekio al. 11, LT-10223 Vilnius, Lithuania E-mails: (1) romualdas.ginevicius@adm.vgtu.lt; (2) ntbiuras@yahoo.com

Romualdas Ginevicius (1), Viktoras Zubrecovas (2), Tomas Ginevicius (3)

Vilniaus Gedimino technikos universitetas, Sauletekio al. 11, LT-10223 Vilnius, Lietuva El. pastas: (1) romualdas.ginevicius@adm.vgtu.lt; (2) ntbiuras@yahoo.com 1 lentele. investiciniu projektu efektyvumo vertinimo metodu lyginimas Table 1. Comparison of investment projects' evaluation methods Investiciniu projektu vertinimo metodas Taikymo sritis Viso kapitalo vertinimo Taikomas projekto metodas finansiniam efektyvumui nustatyti Nuosavo kapitalo Taikomas nuosavo kapitalo vertinimo metodas naudojimo efektyvumui nustatyti Ekspertinio vertinimo Taikomas, kai projekto metodas veiksniai neturi kiekybines israiskos Kompleksinis projektu Taikomas ivairiais analizes vertinimo metodas metodais gautiems rezultatams palyginti ir prioritetams nustatyti Sinergetinis projektu Taikomas ivairiapusiam vertinimo metodas ir issamiam projekto efektyvumui vertinti Investiciniu projektu vertinimo metodas Privalumai Viso kapitalo vertinimo Placiai moksliskai pagristas, metodas budinga kriteriju ivairove, platus praktinis taikymas Nuosavo kapitalo Parodomas nuosavo kapitalo vertinimo metodas naudojimo efektyvumas, "lankstus" metodas Ekspertinio vertinimo Issamus, tikslus, ivertinami metodas ivairus projekto veiksniai Kompleksinis projektu Daugiaaspektis, iver tinami vertinimo metodas ivairus pro jekto veiksniai, alter natyviu projektu reitingavimo galimybe Sinergetinis projektu Suderintas ir kolek tyvinis vertinimo metodas projekto veiksniu (finansiniu, socialiniu ir kt.) vertinimas Investiciniu projektu vertinimo metodas Trukumai Viso kapitalo vertinimo Neatsizvelgiama i ki tus metodas projekto veiks nius (socialinius, technologinius ir kt.) Nuosavo kapitalo Netinkamas taikyti vertinimo metodas nusistovejusioje eko nomikoje, neiver tinami viso projekto pinigu srautai Ekspertinio vertinimo Sudetingas matema tinis metodas algoritmas, ekspertu paieska, brangus ir reikalauja daug laiko istekliu Kompleksinis projektu Nera parengto bendro ir issamaus vertinimo metodas modelio, reikia daug laiko istekliu Sinergetinis projektu Neispletoti moksliniai tyrimai, vertinimo metodas nera parengtos bendros metodikos 2 lentele. Investiciju efektyvumo vertinimo rodikliai Table 2. Criteria of investment projects' efficiency evaluation 1 2 3 Investiciju efektyvumo S. R. A. V. vertinimo sistema Lunkevicius Tamosiuniene Rutkauskas Grynoji dabartine 1 1 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 1 Modifikuotoji vidine pelno norma Investiciju efektyvumo 1 koeficientas Laukiamas integralinis 1 efektas Pelningumo indekas 1 1 Verslo perspektyvos 1 Statinu pirkimo kaina, 1 1 pradine investicija Statinu remonto 1 1 (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius 1 1 Mokesciai valstybei 1 Socialinis pragyvenimo 1 1 lygis Teritorijos patrauklumas 1 Grynosios pajamos Skaiciuojamasis pelnas Bendruju pajamu 1 koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo 1 norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma 1 (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis Diskonto norma Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas Likvidacine verte Balansine objekto verte Kapitalo kainos prieaugis Isiskolinimo padengimo laikas Invetuotojo dalyvavimo apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine 1 kapitalo kaina (WACC) 4 5 6 A. [Text Stasiulionis, S. unreadable E. K. Hudson-Wilson, Investiciju efektyvumo in original Zavadskas, L. C. H. vertinimo sistema source.] Ustinovicius Wurtzebach Grynoji dabartine 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 Modifikuotoji vidine 1 pelno norma Investiciju efektyvumo koeficientas Laukiamas integralinis efektas Pelningumo indekas 1 1 Verslo perspektyvos Statinu pirkimo kaina, pradine investicija Statinu remonto (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius Mokesciai valstybei Socialinis pragyvenimo lygis Teritorijos patrauklumas Grynosios pajamos 1 Skaiciuojamasis pelnas 1 Bendruju pajamu koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis Diskonto norma Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas Likvidacine verte Balansine objekto verte Kapitalo kainos prieaugis Isiskolinimo padengimo laikas Invetuotojo dalyvavimo apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine kapitalo kaina (WACC) 7 8 9 R. [Text [Text Ginevicius, unreadable unreadable Investiciju efektyvumo V. in original in original vertinimo sistema Auksciunas source.] source.] Grynoji dabartine 1 1 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 1 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 1 Modifikuotoji vidine 1 pelno norma Investiciju efektyvumo 1 koeficientas Laukiamas integralinis efektas Pelningumo indekas 1 1 1 Verslo perspektyvos Statinu pirkimo kaina, 1 pradine investicija Statinu remonto 1 (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius Mokesciai valstybei Socialinis pragyvenimo lygis Teritorijos patrauklumas Grynosios pajamos 1 Skaiciuojamasis pelnas 1 Bendruju pajamu koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis 1 Diskonto norma 1 Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas 1 Likvidacine verte 1 Balansine objekto verte 1 Kapitalo kainos 1 prieaugis Isiskolinimo padengimo 1 laikas Invetuotojo dalyvavimo 1 apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine kapitalo kaina (WACC) 10 11 12 [Text [Text [Text unreadable unreadable unreadable Investiciju efektyvumo in original in original in original vertinimo sistema source.] source.] source.] Grynoji dabartine 1 1 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 1 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 1 Modifikuotoji vidine 1 pelno norma Investiciju efektyvumo 1 1 koeficientas Laukiamas integralinis efektas Pelningumo indekas 1 1 Verslo perspektyvos Statinu pirkimo kaina, 1 1 1 pradine investicija Statinu remonto 1 1 (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius Mokesciai valstybei Socialinis pragyvenimo lygis Teritorijos patrauklumas Grynosios pajamos 1 Skaiciuojamasis pelnas 1 Bendruju pajamu koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis Diskonto norma Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas 1 Likvidacine verte 1 Balansine objekto verte Kapitalo kainos prieaugis Isiskolinimo padengimo 1 laikas Invetuotojo dalyvavimo 1 apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine kapitalo kaina (WACC) 13 14 15 P. Belli, [Text J. Anderson, B. unreadable H. Barnum, Richardson, Investiciju efektyvumo in original J. Dixon, R. vertinimo sistema source.] J. Tan Richardson, Grynoji dabartine 1 1 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 1 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 1 Modifikuotoji vidine pelno norma Investiciju efektyvumo 1 1 1 koeficientas Laukiamas integralinis efektas Pelningumo indekas 1 1 1 Verslo perspektyvos Statinu pirkimo kaina, 1 1 pradine investicija Statinu remonto 1 (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius Mokesciai valstybei 1 1 Socialinis pragyvenimo lygis Teritorijos patrauklumas Grynosios pajamos 1 1 1 Skaiciuojamasis pelnas 1 1 1 Bendruju pajamu 1 koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo 1 norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma 1 (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis 1 1 Diskonto norma 1 Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas 1 1 Likvidacine verte 1 1 Balansine objekto verte 1 Kapitalo kainos 1 prieaugis Isiskolinimo padengimo 1 laikas Invetuotojo dalyvavimo 1 apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine kapitalo kaina (WACC) 16 17 18 R. G. Braun, Investiciju efektyvumo G. A. vertinimo sistema P. Byrne Matysiak S. Lumby Grynoji dabartine 1 1 1 verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 1 1 laikas Vidine pelno norma IRR 1 1 1 Modifikuotoji vidine pelno norma Investiciju efektyvumo 1 1 1 koeficientas Laukiamas integralinis efektas Pelningumo indekas 1 1 1 Verslo perspektyvos Statinu pirkimo kaina, 1 1 pradine investicija Statinu remonto 1 (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius Mokesciai valstybei 1 1 Socialinis pragyvenimo lygis Teritorijos patrauklumas Grynosios pajamos 1 1 Skaiciuojamasis pelnas 1 Bendruju pajamu koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis 1 1 Diskonto norma 1 1 Diskonto normos min. / max. reiksmes NPV vidurkis NPV tikimybinio pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija NPV reiksmiu diapozonas su tikimybe 2sigma NPV standartas Grynuju pinigu srautas 1 1 Likvidacine verte 1 Balansine objekto verte Kapitalo kainos 1 prieaugis Isiskolinimo padengimo 1 laikas Invetuotojo dalyvavimo 1 apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine kapitalo kaina (WACC) 19 [Text unreadable Investiciju efektyvumo in original vertinimo sistema source.] Is viso Grynoji dabartine 1 17 9,94 % verte NPV Investiciju atsipirkimo 1 16 9,36 % laikas Vidine pelno norma IRR 1 18 10,53 % Modifikuotoji vidine 3 1,75 % pelno norma Investiciju efektyvumo 1 11 6,43 % koeficientas Laukiamas integralinis 1 0,58 % efektas Pelningumo indekas 1 16 9,36 % Verslo perspektyvos 1 0,58 % Statinu pirkimo kaina, 1 11 6,43 % pradine investicija Statinu remonto 7 4,09 % (rekonstrukcijos) kaina, papildoma investicija Darbo vietu skaicius 2 1,17 % Mokesciai valstybei 1 6 3,51 % Socialinis pragyvenimo 2 i,i7 % lygis Teritorijos patrauklumas 1 0,58 % Grynosios pajamos 1 9 5,26 % Skaiciuojamasis pelnas 1 8 4,68 % Bendruju pajamu 2 1,17 % koeficientas (gross income multiplier) Bendra kapitalizavimo 2 1,17 % norma (overall capitalization tate) Akciju dividendu norma 2 1,17 % (equity dividend rate) Nuosavu lesu poreikis 1 6 3,51 % Diskonto norma 1 5 2,92 % Diskonto normos 0 0,00 % min. / max. reiksmes NPV vidurkis 0 0,00 % NPV tikimybinio 0 0,00 % pasiskirstymo vidutinis kvadratinis nuokrypis NPV dispersija 0 0,00 % NPV reiksmiu diapozonas 0 0,00 % su tikimybe 2sigma NPV standartas 0 0,00 % Grynuju pinigu srautas 6 3,51 % Likvidacine verte 5 2,92 % Balansine objekto verte 2 1,17 % Kapitalo kainos 3 1,75 % prieaugis Isiskolinimo padengimo 4 2,34 % laikas Invetuotojo dalyvavimo 4 2,34 % apimtis bendroje investicijoje Vidutine svertine 1 0,58 % kapitalo kaina (WACC) 171 3 lentele. investiciju vertinimo rodikliu apibudinimas Table 3. Definitions of investment evaluation criteria Rodiklis Apibudinimas Investiciju atsipirkimo Rodiklis apibreziamas kaip laikotarpis t, laikas (PBP) reikalingas pradiniam kapitalui sugrazinti. Projektas priimtinas, jei lesu grizimo laikotarpis nevirsija projekto gyvavimo lako. Kuo sis laikotarpis trumpesnis, tuo projektas efektyvesnis ir patrauklesnis potencialiam investuotojui. Grynoji esama verte Skirtumas tarp visu piniginiu iplauku ir (NPV) islaidu verciu, susijusiu su projekto realizacija, projekto pradzioje. sis rodiklis rodo projekto rezultatyvuma, generuojant grynuosius pinigu srautus, ir iniciatoriui (projekto kurejui) jis yra svarbiausias, palyginti su kitais rodikliais, irodant projekto tikslinguma. Vidine pelno norma (iRR) Diskonto norma, kuriai esant laukiamu projekto piniginiu iplauku verte lygi laukiamai projekto islaidu vertei. Sis rodiklis naudojamas priimant investicinius sprendimus. Pelningumo indeksas Rodo santykini projekto pelninguma (diskontuota rentabiluma) ir yra lygus diskontuoto pajamu srauto ir diskontuoto islaidu srauto santykiui. sis rodiklis apibrezia idejimu efektyvuma. Rezultatas yra priimtinas, kai jis didesnis uz vieneta. Bendruju pajamu Santykis tarp vertes (pardavimo kainos) koeficientas ir bendruju eksploatacijos pajamu. Bendroji kapitalizavimo Santykis tarp grynuju eksploatacijos norma pajamu ir pardavimo kainos. Investiciju efektyvumo Apskaiciuojamas tokiu budu: vidutinis koeficientas (ARR) metiniu pajamu dydis (PN) dalinamas is vidutinio investiciju dydzio. Pats koeficientas isreiskiamas procentais. Grynosios pajamos Apima disponuojamas pajamas ir lesas, susijusias su taupymu ir kaupimu, taigi atsizvelgiama i visus lesu saltinius. Skaiciuojamasis pelnas Uzdirbtas pelnas per tam tikra laikotarpi. Nuosavu lesu poreikis Lesos, kurias investuotojas turi investuoti pats. Grynuju pinigu srautas Iplauku ir islaidu skirtumas is projekto veiklos kiekvienu projekto igyvendinimo laikotarpiu. Likvidacine verte Grynas pinigu srautas projekto likvidavimo (pardavimo) etapu. Balansine objekto verte Pirminiu sanaudu ir apskaiciuotos amortizacijos skirtumas. Kapitalo kainos prieaugis Rinkos kainos ir balansines vertes skirtumas. isiskolinimo padengimo Laikotarpis, per kuri padengiamas laikas isiskolinimas bankams ar kitiems paskolu teikejams. Skaiciuojamas tik tuo atveju, jei projektas finansuojamas is skolintu lesu. Investuotojo dalyvavimo Isreiskiamas kaip projekto dalyvio apimtis bendroje investuotu lesu diskontuotos integralines investicijoje vertes ir bendros investicijos diskontuotos integralines vertes santykis. Skaiciuojamas tik tiems projekto dalyviams, kurie projekte dalyvauja investuodami savo lesas. Vidutine svertine Rodo tokia procentine normos reiksme, kapitalo kaina pagal kuria galima butu atsiskaityti su kreditoriais, ir su nuosavais kompanijos savininkais. Kad finansine rizika neturetu dideles itakos projektui (imonei), reikia, jog iRR (vidine pelno norma) butu didesne uz vidutine svertine kapitalo kaina, kuri yra jau pakoreguota del rizikos, o grynoji dabartine verte turi buti teigiama (NPV > 0).